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Bom momento para se investir em hotelaria no Brasil

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A hotelaria brasileira viveu três situações distintas desde o ano de 2007. Em um primeiro momento, houve um crescimento gigantesco de investimentos em novos empreendimentos por todo o País, principalmente na Região Nordeste. O setor colhia bons resultados oriundos da estabilidade econômica brasileira até que a temida crise econômica afetou a indústria hoteleira em todo o mundo. Mesmo não tendo sido atingido, o Brasil acabou tendo uma diminuição nos investimentos que estão sendo retomados desde a metade de 2009, contando muito com a realização de grandes eventos esportivos no País nos próximos anos, como a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016.
Um dos maiores especialistas neste segmento, o executivo Caio Sergio Calfat Jacob, consultor imobiliário e hoteleiro e sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting, acredita que em 2010 já poderemos esperar a volta de grandes investimentos para a indústria imobiliária, hoteleira e turística no Brasil. Ele acredita que esta retomada tem de ser acompanhada por uma melhora em toda a infraestrutura, que de uma forma geral continua deficiente e necessita de melhorias desde a malha aérea deficiente para os turistas estrangeiros, quanto hospitalidade e serviços.
Acompanhe esta entrevista exclusiva com o consultor Caio que abordará as tendências de nichos de investimento no panorama pós-crise, previsões sobre o cenário nos próximos anos e dicas para investidores iniciantes.

Revista Hotéis — A atual conjuntura econômica mundial teve reflexos diretos nos investimentos em hotelaria no Brasil? Como é que você avalia a situação?
Caio Calfat — Enquanto a crise econômica mundial vem sendo superada arduamente por grandes potências, o Brasil – ao contrário do que ocorreu em crises anteriores – passou sem grandes sobressaltos, contrariando as previsões de muitos “especialistas” a um ano, de que viveríamos uma depressão até maior que a de 1929 e que haveria uma nova era de recessão, profundo desemprego e desaceleração econômica. Se o primeiro semestre de 2009 registrou pequena queda na produção, os últimos meses já apontam sinais claros de retomada: vultosos investimentos, grande número de contratações e a certeza que o crescimento esperado para 2010, será antecipado.
O mesmo se observa nos setores imobiliário, hoteleiro e turístico brasileiro, que experimentam notável crescimento: enquanto no setor imobiliário o “Plano Minha Casa Minha Vida” é a grande mola propulsora do crescimento, no setor hoteleiro e imobiliário-turístico os investimentos nos grandes projetos de resorts no Nordeste planejados para o turista europeu diminuíram, mas a estabilidade econômica brasileira favoreceu o ingresso de novos investidores – brasileiros e estrangeiros – para adquirirem e implantarem hotéis midscale e upscale nas principais capitais, especialmente para a Olimpíada Rio 2016 e sedes e sub-sedes da Copa 2014, hotéis econômicos por todo o país e hotéis-convenções – urbanos e suburbanos – próximos a parques empresariais; como conseqüência, surgem novas bandeiras internacionais e as redes nacionais evoluem.
Revista Hotéis — Alguns projetos hoteleiros foram adiados e outros cancelados no Brasil. No seu ponto de vista, quais foram os fatores que contribuíram para isto?
Caio Calfat— Em um primeiro momento – de Out/08 a Abr/09 –, com a incerteza da dimensão e profundidade da crise, os investidores suspenderam seus investimentos imobiliários, inclusive nos setores hoteleiro e turístico. Em seguida, ainda de forma tímida, os investimentos voltaram a ser planejados e, a partir de Ago/09, voltamos ao ritmo de crescimento de 2003 a 2006, de 5 a 6% ao ano. No período da grande euforia – 2007 e 2008 –, o setor imobiliário cresceu 60% e 45%, respectivamente, e os investimentos previstos em empreendimentos hoteleiros e imobiliário-turísticos acompanharam este desproporcional e perigoso crescimento: centenas de projetos no Nordeste foram anunciados – a maior parte sem o necessário planejamento, adotando modelos idênticos aos amplamente desenvolvidos com relativo sucesso nas costas espanhola e portuguesa, oferecendo o calor das praias a europeus de países de clima gelado.
A crise surgiu no momento oportuno, em que as vendas a varejo da maior parte destes projetos ainda não haviam iniciado. Deste modo, os bons empreendedores foram obrigados a repensarem seus projetos, redirecionarem seus produtos a nichos específicos, redimensionarem a quantidade de unidades de seus empreendimentos e reverem investimentos.

Revista Hotéis — Quais os atributos que o Brasil possui para atrair os investimentos em hotelaria? Ainda existe muita carência de hospedagem de alta qualidade no País?
Caio Calfat — O parque hoteleiro brasileiro é formado, em imensa maioria, por hotéis familiares e amadores e o setor começa a crescer em nível nacional somente agora, com a entrada, em maior número, de investidores e redes internacionais e a obrigatória profissionalização das empresas brasileiras.  Há atratividade para investimentos em empreendimentos para todos os segmentos turísticos, como de negócios, de eventos, de lazer, de saúde, de esportes, de compras, rural, ecológico, cultural & educacional, tecnológico, histórico, arquitetônico, arqueológico, religioso, gastronômico, por todo o país.
Com o crescimento econômico do país, a crise internacional ainda não totalmente superada na Europa e EUA, o número ainda muito reduzido de turistas estrangeiros e a nossa deficiente malha aérea – especialmente em voos internacionais –, o turismo doméstico passa a ser o foco principal, tanto em hospedagem como em aquisição de residências de férias.
No que se refere à hospedagem de alta qualidade, no geral há carência em todos os aspectos: em projetos, em produtos e, sobretudo, em serviços; a capacitação profissional, obrigatoriamente, precisa acompanhar a velocidade de crescimento do setor, é preciso considerar que hospitalidade é, em essência, prestação de serviços.

Revista Hotéis — Os portugueses e espanhóis foram os grandes investidores no Brasil numa primeira fase. Eles continuarão a ser os grandes investidores em hotelaria no Brasil nos próximos anos ou outros investidores estão apostando alto no potencial do Brasil?
Caio Calfat — As questões culturais e de facilidade com o idioma, o crescimento econômico acelerado dos países ibéricos nos últimos dez anos – induzidos pelo plano de expansão do Euro – e a diferença cambial trouxeram, em primeiro momento, os portugueses e espanhóis a nosso país, como investidores de grande e médio portes e como turistas e compradores de segundas-residências.
A crise atingiu a Espanha em cheio, onde há um milhão de imóveis prontos sem compradores – a maioria turísticos – e houve a quebra de grandes grupos empreendedores. Em Portugal, ocorreu situação semelhante em menor escala, mas apesar disso, há fortes grupos empreendedores ibéricos por aqui, tanto os que já estavam anteriormente, como os que chegam para investir no setor imobiliário, pois seus mercados domésticos estão saturados e sem compradores.
Com este mesmo objetivo e em situação semelhante, investidores de todos os continentes desembarcam por aqui diariamente, e muitos buscam bons negócios em empreendimentos hoteleiros para realizar, tanto em aquisição, quanto em construção de hotéis. Hoje há poucos lugares no mundo atraentes para se investir, e o melhor, sem dúvida, é o Brasil.

Revista Hotéis — Grande parte dos altos investimentos feitos em hotelaria no Brasil foram no Nordeste brasileiro e em resorts. Esta região ainda é um grande nicho de mercado e os investimentos em resorts ainda vão predominar?
 Caio Calfat — A crise afetou de forma mais intensa este tipo de empreendimento, que teve um grande crescimento a partir de 2005, com força total nos destinos litorâneos do Nordeste brasileiro, mas seus projetos eram dimensionados e planejados para o europeu, tanto os hóspedes, como os compradores das unidades residenciais.
De 2006 a 2008, grupos internacionais adquiriram áreas imensas, muitas vezes por valores irreais e a estes se somaram as grandes incorporadoras brasileiras e as locais, disputando os mesmos terrenos, elaborando projetos gigantescos para serem vendidos aos europeus, quando, repentinamente, chegou a crise, alterando os planos destas empresas.
Entretanto, este fato ajudou a valorizar os bons projetos, os que foram desenvolvidos com equilíbrio, adequadas quantidade e qualidade de produtos, terrenos adquiridos por valores reais e cujos projetos podem ser oferecidos a alguns nichos de mercado pouco atingidos pela crise, como terceira idade européia, brasileiros da região e dos grandes centros produtivos, sob um novo panorama, praticando valores menores e oferecendo produtos diferenciados.

Revista Hotéis — Como você analisa os investimentos que estão sendo feitos no modelo de segunda residência no Brasil tendo como âncora um resort? 
 Caio Calfat — Este é um modelo definitivo: grandes planos diretores, contemplando vários hotéis, milhares de residências, campos de golfe, marinas, hípicas, entre muitos outros equipamentos. Entretanto, é preciso estudar as características destes empreendimentos, os produtos a serem desenvolvidos, os públicos a quem se destinam, a localização, os acessos, a viabilidade mercadológica e econômico-financeira destes empreendimentos.
Os administradores dos resorts realizam a gestão de todo o complexo, oferecendo serviços hoteleiros ao setor residencial e a possibilidade de alugar estes imóveis quando estiverem disponíveis. Para o gestor hoteleiro de resorts em destinos afastados, o efeito da sazonalidade dos hotéis é compensado pela administração condominial, pois há uma receita permanente; para os proprietários das residências, além de ter seu imóvel mantido e, por conseqüência, valorizado, têm a oportunidade de alugá-lo em períodos ociosos, diminuindo suas despesas e proporcionando eventual rentabilidade. Para o empreendimento em geral, a adequada manutenção trará benefícios e valorização e evitará o processo de degradação.

Revista Hotéis — Fora do eixo de grandes investidores no Nordeste brasileiro predomina os investimentos em hotéis econômicos. Esta será a tendência do desenvolvimento da hotelaria no Brasil nos próximos anos?
Caio Calfat — Este talvez seja o principal produto a ser implantado em centenas de cidades brasileiras: há um grande mercado a ser explorado em todas as capitais estaduais e principais cidades, sobretudo em municípios médios e pequenos com atividades econômicas fortes e estáveis, como agroindústria, pecuária, energia, mineração, petróleo, parques industriais de alta tecnologia, parques têxteis, parques empresariais, entre outras.
Estes municípios, em geral, oferecem atividade hoteleira amadora, hotéis familiares mal planejados, mal projetados, mal construídos, mal administrados, mal conservados, caros e que sobrevivem devido à ausência de hotéis profissionais nos segmentos econômicos e supereconômicos, com projetos de conceitos internacionais, racionais, equilibrados, com serviços e produtos de boa qualidade, a tarifas reduzidas.
Os grandes grupos perceberam este nicho de mercado e dezenas de empreendimentos com este perfil já estão sendo planejados por todo o país, recebendo bandeiras mundialmente conhecidas, inserindo estes municípios nos mapas mundiais de viagens.

Revista Hotéis — Que outros nichos de mercado você aponta como oportunidade de negócios no segmento hoteleiro no Brasil?
Caio Calfat — Além dos modernos hotéis econômicos e resorts + imobiliário-turístico mencionados nas questões anteriores, há diversos outros nichos de mercado potenciais a serem explorados pelo país, tanto em aquisição de hotéis em operação, quanto em planejamento e construção de novos, dos quais destacam-se três: Hotéis midscale em centros regionais financeiros, políticos, administrativos, comerciais, industriais e de prestação de serviços, de médio e grande porte, como as capitais e principais cidades dos estados mais poderosos.
Hotéis upscale nas maiores capitais brasileiras, como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte, dentre outras, que comportem receber hotéis de luxo, com mais de 300 apartamentos e projetos diferenciados; vários fundos de investimentos e grandes redes hoteleiras estudam estes mercados e identificam terrenos para implantar até duas unidades por destino. Algumas variações deste produto como os hotéis-boutique e hotéis-design vem tendo muito sucesso nas principais cidades e este mercado tende a crescer.
Hotéis-convenções: este é um segmento em forte expansão, pois o setor de eventos cresce de forma acelerada nos últimos anos e somente os dois maiores estados brasileiros – São Paulo e Rio de Janeiro – situam-se entre os maiores destinos promotores de eventos do mundo, sediando por ano centenas de milhares de eventos corporativos, empresariais, institucionais, industriais, médicos, culturais, de entretenimento, esportivos, sociais. E são dois os modelos de hotéis-convenções: os empreendimentos urbanos midscale ou upscale – como os mencionados acima – e os situados fora do perímetro urbano e nas proximidades das grandes metrópoles, nos mesmos padrões dos anteriores, estruturados para convenções de médio e grande porte e com instalações de resorts, para os períodos de baixa temporada de eventos, estabelecendo o equilíbrio na taxa de ocupação. E ambos os modelos mostram-se eficientes, com ótimos resultados nos hotéis-convenções a até 150 km de São Paulo, por exemplo, com bons acessos e localizações estratégicas.
 
Revista Hotéis — Alguns hoteleiros de cidades da Copa do Mundo de 2014 e Olimpíada de 2016 já começaram a investir em retrofit e o BNDES promete liberar recursos. Isto é suficiente para adequar a hotelaria nacional aos padrões e exigências da FIFA e COI?
Caio Calfat — Construir novos hotéis exclusivamente para a Copa 2014 e Olimpíada 2016 é uma temeridade, enquanto que retrofitar os existentes é uma necessidade, devido às exigências de FIFA e COI.
Entretanto, é preciso atentar para o fato que somente os bons projetos, com estudos de renovação que indiquem viabilidade mercadológica e econômico-financeira para operação no momento atual, situados em destinos consagrados e endereços notáveis, são adequados ao retrofit, independentemente da Copa ou da Olimpíada.
A maior evidência se observa na orla de Copacabana, que recebe cerca de 30% dos estrangeiros que vêm ao Brasil e oferece cerca de 6.000 apartamentos hoteleiros, grande parte em hotéis antigos, necessitando de renovação e atualização, tendo como grande referencial de sucesso em retrofit o Hotel Copacabana Palace, de 1923, inteiramente renovado e com ótima performance. Bons hotéis nas orlas de Salvador, Fortaleza, Recife, Natal, assim como os melhores produtos e endereços de São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Belo Horizonte, Porto Alegre, Curitiba, Manaus, Cuiabá são outras oportunidades para o retrofit.
Os recursos através do BNDES serão muito bem vindos, especialmente se a TJLP (taxa de juros de longo prazo) se mantiver em níveis baixos (menos de 7% aa) e as questões que envolvem o spread bancário, as garantias exigidas e a dimensão do patrimônio líquido da empresa tomadora forem possíveis de serem negociadas a níveis mais cômodos para o investidor.
 
Revista Hotéis — As cidades que não forem sedes da Copa do Mundo de 2014 também deverão investir na modernização do parque hoteleiro?
Caio Calfat — Um projeto hoteleiro adiante de seu tempo é um indicativo de sucesso. Costumo comparar os projetos hoteleiros e os residenciais com os automóveis de fórmula 1 e os de passeio: parte da tecnologia aprovada em um carro de corrida é adotada no de passeio, e é assim que se desenvolvem os projetos dos veículos, permanentemente em evolução. Da mesma forma, a evolução tecnológica na construção e decoração de um empreendimento hoteleiro é absorvida, em parte, nos projetos residenciais, por exemplo: aperfeiçoamento do sistema de ar condicionado, paredes dry wall, vidros duplos à prova de som, fechaduras eletrônicas, colchões, tecidos de enxoval e tapeçaria, design e resistência de móveis de madeira, etc. Este fato, o reaquecimento de nossa economia e os investimentos citados anteriormente são os motivos para os bons hotéis se renovarem permanentemente.
Em relação às cidades que não sediarem os jogos da copa, haverá mais de 20 cidades sub-sedes, que também abrigarão delegações de países, o que obrigará a renovação dos parques hoteleiros destes municípios.
 
Revista Hotéis — O que seus estudos e análise de mercado apontam de investimentos em hotelaria no Brasil nos próximos anos? Na cidade de São Paulo ainda existe nicho de mercado para investimentos em novos hotéis?
Caio Calfat — Nossos estudos nos últimos anos apontam viabilidade para todos os modelos citados nas questões anteriores, e gostaria de destacar um tipo de empreendimento, de cujo planejamento tenho participado nos últimos tempos, por todo o país – mixed use empresariais urbanos ou suburbanos, que abrigam alguns ou vários destes produtos combinados: hotéis, centros de exposições e convenções, edifícios residenciais e corporativos, shopping-centers, arenas multiuso, parques empresariais ou industriais e até aeroportos e galpões alfandegados.
Quanto à cidade de São Paulo, o parque hoteleiro é melhor do país em qualidade e quantidade, compondo-se de 45.000 apartamentos, sendo 30.000 unidades em flats, construídos a partir de 1994. A taxa de ocupação, que atingiu 26% ao ano em 2003, quando todos os flats ficaram prontos, já está em cerca de 70% ao ano – impulsionada, sobretudo, pelo turismo de eventos, mas também pelo especial trabalho desenvolvido por entidades como SPTuris, FOHB, SPC&VB, SECOVI-SP, UBRAFE e ABIH-SP; nossa diária média ainda está cerca de 30% abaixo de seu valor normal e espera-se que em 2011 atinja este valor. Esta situação, aliada aos fatos citados anteriormente, nos faz concluir que em 2012 começarão a faltar hotéis na cidade de São Paulo.

Revista Hotéis — Qual é a mensagem que você deixa para os investidores hoteleiros?
Caio Calfat — Gostaria de deixar uma mensagem aos investidores hoteleiros que procuram empreendimentos para adquirir ou realizar no Brasil: planejem bem seu investimento, estudem o mercado e o produto que pretendem comprar ou construir, escolham bem o terreno, procurem profissionais com histórico de realizações no setor hoteleiro, como consultores, arquitetos, auditores, construtores, implantadores, administradores; lembrem que é um investimento em longo prazo e o imaginem dentro de dez anos, em um local atraente ainda, conservado, atualizado tecnologicamente e bem decorado. 
E outra aos proprietários de hotéis em operação: chegou a vez do setor hoteleiro brasileiro crescer, com profissionalismo, bons projetos, equipamentos renovados, bem conservados e, principalmente, equipe bem treinada. Preparem-se para crescer, mas também para competir com as redes hoteleiras internacionais que entram no país e as nacionais que se habilitam à concorrência; estudem seus mercados – em permanente mutação –, mantenham seus produtos adequados aos momentos, ofereçam algo a mais, aproximem-se, encantem e surpreendam seus hóspedes.

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