Atlantica Hotels reforça foco no mercado de business – Entrevista com Rafael Guaspari
A Atlantica Hotels é uma administradora multimarcas de grandes redes hoteleiras internacionais que atua no Brasil com quase 80 unidades, mas possui contrato assinado para mais 35 unidades nos próximos anos. Quem está a frente do desenvolvimento da Atlantica Hotels é Rafael Guaspari (Foto), um executivo com larga experiência no setor que mesmo com o aquecimento da economia e demanda por novos hotéis, analisa com preocupação a sobreoferta em algumas cidades.
Além disto, o Vice-presidente Sênior de Desenvolvimento da Atlantica Hotels analisa alguns nichos de mercado no Brasil, como a Rota do Petróleo, o mercado de hotéis de luxol e como conciliar a administração de várias marcas no Brasil que no exterior se rivalizam. A relação com os investidores, novas marcas a serem desenvolvidas, por que a Atlantica Hotels deixou de focar a administração de resorts e concentrou no mercado business podem ser conferidas a seguir nesta entrevista exclusiva.
Revista Hotéis — Como você analisa o atual momento da hotelaria nacional?
Rafael Guaspari — Mesmo com o momento sendo favorável, as diárias médias, as ocupações e o revpar (receita média operacional por apartamento) se recuperando nos últimos anos, eu vejo o momento com uma certa preocupação e um certo cuidado. Estou sentindo que existe um grande alvoroço de que faltam hotéis para atender às necessidades da Copa do Mundo de 2014, mas eu particularmente não acredito. Tenho certeza que apenas algumas cidades, como Campo Grande e Cuiabá poderão sofrer algum tipo de falta de hotel, mas no restante das cidades ou sedes acredito que não faltará. Tenho tranquilidade em afirmar que haverá leitos suficientes e que não haverá a necessidade de uma grande oferta nova. A oferta que existe e a projetada são suficientes e se houver mais, acontecerá um boom no setor e ocasionará uma série de transtornos como ocorreu no inicio dos anos 2000, quando houve uma sobreoferta em cidades como São Paulo, Curitiba, Porto Alegre, entre outras.
Revista Hotéis — A prefeitura de Belo Horizonte concedeu uma série de incentivos fiscais para a construção de novos hotéis e existem 47 projetos. Esta é a situação que mais preocupa em relação ao excesso de oferta de leitos hoteleiros no Brasil?
Rafael Guaspari — Eu acredito que dos 47 projetos somente 15 saiam do papel, mas estamos vendo com uma certa preocupação essa superdemanda que será danosa para todo o setor. Nós tínhamos alguns projetos para serem lançados em Belo Horizonte e tivemos que cancelar por medidas de precaução. Atualmente temos em construção em Belo Horizonte duas unidades com a bandeira Confort e lançamos recentemente a bandeira Go Inn no bairro da Pampulha em parceria com a Direcional Engenharia e aguardamos a respostas dos investidores. Estamos com uma expectativa muito otimista em relação ao sucesso de vendas deste produto que possui um tíquete médio baixo, mas produtos com um custo mais caro acreditamos que eles não consigam ser mais vendidos em razão desta superoferta. Lembrando que atualmente temos operando com sucesso em Belo Horizonte o Quality Afonso Pena e o Clarion Lourdes.
Revista Hotéis — A Rota do Petróleo que compreende cidades costeiras de São Paulo, Rio de Janeiro e Espírito Santo está atraindo muitos investimentos em hotelaria em razão da exploração do pré-sal. Isto preocupa vocês que já possui diversos empreendimentos nesta rota?
Rafael Guaspari — Existem muitos lançamentos na Rota do Petróleo que ainda continua sendo um ótimo nicho de mercado, mas para tudo existe um limite. Uma determinada cidade não pode comportar sete ou oito lançamentos. Temos que ter um pouco de consciência. A Atlantica Hotels saiu na frente neste nicho de mercado, está muito bem posicionada, mas já existem muitas outras administradoras que estão vindo atrás de nós e isto me dá um pouco de preocupação. Em algumas cidades já tem três ou quatro projetos de hotéis. Temos que tomar muito cuidado na sobreoferta.
Revista Hotéis — Falando em sobreoferta, Manaus recebeu nos últimos anos uma série de novos hotéis e a oferta continua e a Atlantica Hotels possui cinco unidades em Manaus. Esta também é uma cidade que preocupa?
Rafael Guaspari — Manaus é uma cidade que se não tiver um basta em novos lançamentos seguramente haverá um descompasso e uma sobreoferta. Na minha opinião Manaus hoje só comporta produtos hoteleiros se for na categoria econômico. Eu não vislumbro mais mercado hoteleiro em Manaus na categoria superior ou luxo, a não ser que seja recurso próprio de um único investidor que saberá avaliar os riscos do mercado.
Revista Hotéis — Contando com as unidades de Belo Horizonte e Manaus que estão operando, assim como as demais do Brasil, quantos hotéis a Atlantica Hotels administra e quantos estão em projetos de construção nos próximos anos?
Rafael Guaspari — Falando em números redondos são 80 unidades administradas de várias marcas que representam cerca de 13 mil apartamentos. Temos contratos assinados para mais 35 novos hotéis com previsão de entrada em operação até 2015 através de investimentos captados no mercado avaliado em cerca de R$ 1,5 bilhão.
Revista Hotéis — A Atlantica Hotels é uma administradora multimarcas no Brasil de bandeiras pertencentes a Carlson, Choice e Sheraton. Como é administrar marcas no Brasil que são rivais no exterior. Em Curitiba, por exemplo, vocês possuem no segmento de luxo um Four Points que é da Sheraton e bem próximo um Radisson que é da Choice.
Rafael Guaspari — Temos uma segmentação de produtos e cada um tem um objetivo muito claro e eles trabalham juntos sem haver competição entre si. Tanto o Radisson como o Four Points trabalham o nicho de mercado muito bem e quando não há vagas, os hóspedes vão para o Quality, que por sinal fica bem próximos destes hotéis.
Revista Hotéis — Curitiba foi uma das cidades que mais demorou a se recuperar da superoferta ocorrida alguns anos atrás. Hoje já é viável novos hotéis?
Rafael Guaspari — Temos um grande parceiro em Curitiba e devemos lançar em breve um Go Inn. A cidade viveu um momento muito dificil alguns anos atrás em razão da superoferta, que fez cair a diária, a taxa de ocupação, alguns hotéis fecharam, mas alguns abriram. O mercado já se recuperou, mas mesmo assim ainda continua bem disputado. Acredito que ainda cabe poucos e bons produtos hoteleiros padrão econômico e que não existe nicho para se implantar no momento hotéis de categoria superior ou mesmo luxo em Curitiba.
Revista Hotéis — Falando em hotéis de luxo, no Brasil existe mercado para se implantar este tipo de hotel ou mesmo luxo plus, assim como existem em cidades do exterior, como Buenos Aires, que possui bandeiras de super luxo internacional como Four Seasons e Ritz Carlton?
Rafael Guaspari — Eu acredito que não cabe mais do que três hotéis na categoria super luxo no Brasil. A nossa oferta de hotéis médios, como Clarion, Radisson, Four Points ou mesmo da concorrência são muitos bons, possuem ótimos serviços e com R$ 350,00 se consegue dormir bem, então porque eu vou pagar R$ 1 mil somente para dormir num hotel destes super luxo? Eu não acredito em produtos hoteleiros muito caros no Brasil vindos do exterior. Nós temos muito hotéis luxuosos no Brasil, como o Fasano e o Emiliano, que conseguem suprir a falta de oferta de hotéis luxuosos de cadeias internacionais. O consumidor brasileiro de hotelaria é inteligente, a maioria é business e percebe que o hotel é um lugar feito para dormir e que não precisa pagar tanto para dormir, pois a cama é tão boa quanto a dos melhores hotéis do mundo. Em nossos hotéis, como por exemplo o Radisson, trabalhamos com enxoval de cama com fio de algodão egipcio, menu de travesseiros, colchões de primeira linha. Eu diria que a inteligência do consumidor brasileiro ainda não permitiu que se construísse um Ritz Carlton, um Four Seasons ou alguma coisa deste nível no Brasil. Adoraria ver se alguém fizesse, mas seguramente não seremos nós que vamos administrar.
Revista Hotéis — Porque você não enxerga esta possibilidade?
Rafael Guaspari — Nós trabalhamos com um nicho de mercado bem segmentado que envolve as categorias econômico, midscale, superior e luxo, com boa rentabilidade aos nossos investidores, ocupações excelentes e um bem público fidelizado. Não vejo a Atlantica operando um hotel super luxo, assim como decidimos não mais operar resorts no Brasil. O Pérola Búzios nós deixamos a operação no último dia 28 de fevereiro. Queremos focar nosso negócio somente no business que possui uma grande distância em relação ao lazer de um resort.
Revista Hotéis — A bandeira Go Inn é uma marca própria da Atlantica Hotels. Vocês pretendem dar prioridade no desenvolvimento desta marca no Brasil nos próximos anos ou ainda querem trazer ou implantar outras bandeiras no Brasil.
Rafael Guaspari — A Go Inn é nossa marca própria e se enquadra no padrão econômico, mas vamos diversificar nossa expansão também com outras marcas que representamos. Estudamos trazer para o Brasil a marca Country Inn da Carlson, mas vamos deixar isto para um segundo momento, pois estamos desenvolvendo em parceria com a Domus Populi, empresa focada na industrialização de sistemas construtivos o innStyle. Esta marca apresenta um conceito inovador de construção e hospedagem diferenciada com design e tecnologia, evidenciado por decoração que combina cores fortes com elementos leves, predominância de concreto aparente, onde a conectividade se manterá fortemente presente. Devemos implantar esta marca em cidades pólos de grande importância para a economia brasileira, como Campinas, Ribeirão Preto, São Bernardo do Campo, Sorocaba, Uberlândia, entre outras.
Revista Hotéis— Falando em expansão da hotelaria, a conta fecha se construir hotéis em São Paulo, pois o custo do terreno é bem alto e existe uma velha máxima que para um hotel ter sucesso é necessário três quesitos. Localização, localização e localização e que não fuja dos locais tradicionais. Como você analisa a questão.
Rafael Guaspari — Eu não vejo hoje localização como fator essencial para o sucesso de um hotel, pois temos um Go Inn ao lado da cabeceira da Ponte do Jaguaré que é um sucesso, assim como hotéis de concorrentes construídos fora de regiões tradicionais. Aliás, terreno caro não é privilégio somente da cidade São Paulo. Em Brasília os terrenos são caríssimos e o que falar do Rio de Janeiro. Hoje em São Paulo vale mais o acesso ou mesmo a logistica para se construir hotéis e com bons produtos no padrão econômico, a conta fecha e o investidor terá a rentabilidade.
Revista Hotéis — O condo-hotel é a solução para se viabilizar novos hotéis na cidade de São Paulo? A Atlantica iria administrar esta modalidade de hospedagem?
Rafael Guaspari — Vejo o condo-hotel como um pool no mercado hoteleiro brasileiro e o investidor deve ter uma cautela neste tipo de investimento que na maioria das vezes são de fundos mobiliários. Acredito que este seja o melhor caminho para desenvolver novos hotéis em São Paulo e nós da Atlantica temos todo interesse na administração. O custo é bem menor do que a administração convencional e a operação é relativamente fácil, pois a maioria dos hóspedes são constituídos por moradores, mas para se ter sucesso é necessário muita experiência e profissionalismo do administrador.
Revista Hotéis — Experiência e profissionalismo do administrador nem sempre são garantias de sucesso da operação em razão de fortes pressões que sofrem de investidores para ter rentabilidade sobre o capital investido. Como é a relação de vocês com os investidores?
Rafael Guaspari — Temos uma relação tranquila com nossos investidores, graças a nossa grande experiência em administração hoteleira. Existem algumas pequenas divergências é claro, assim como em qualquer negócios administrado com recursos de terceiros, mas nada que afete a relação. Para isto é necessário na elaboração do contrato de administração que fique bem claro para cada uma das partes os direitos e deveres, afim de evitar conflitos e ingerências. Hoje em dia os investidores estão mais conscientes que necessitam participar das assembléias e ajudar a propor soluções, assim como os síndicos perceberam que administrar um hotel hoje em dia não é coisa para amador. É necessário contratar uma administradora que possa oferecer suporte operacional, treinamento, central de vendas e mais uma série de ferramentas para rentabilizar o empreendimento.
Revista Hotéis — Recentemente a Atlantica deixou de administrar uma unidade com a bandeira Quality próximo ao aeroporto de Congonhas, em São Paulo. Isto foi desgaste de relacionamento com os investidores.
Rafael Guaspari — Os investidores tinham uma visão diferente da nossa em relação a administração deste empreendimento e após dez anos sob nosso comando decidimos de comum acordo nos retiramos desta administração. Nosso relacionamento com os investidores do mercado é muito bom, prova disto é que nos últimos seis meses renovamos 11 contratos de administração. Isto é sinal claro que temos apresentados resultados satisfatórios aos nossos parceiros.
Revista Hotéis — Investir em hotel ainda é um negócio seguro e rentável?
Rafael Guaspari — Se levarmos em consideração que hoje em dia os investidores hoteleiros entendem que este é um negócio regido pelo mercado, que possui os riscos, assim como todo e qualquer outro, investir em hotelaria é um ótimo negócio. Se o investidor encontrar uma administradora com experiência certamente terá resultados seguros, haverá a valorização de seu imóvel e a rentabilidade desejada.
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