Thais Perfeito*
Com o aquecimento da economia e a consequente recuperação do mercado hoteleiro, a viabilidade de novos hotéis tem se tornado uma realidade do mercado brasileiro. Essa nova onda já teve início e muitos empreendimentos hoteleiros já estão em fase de detalhamento de projeto ou até mesmo em construção e é justamente nesse momento em que muitos problemas operacionais futuros podem ser evitados.
Um projeto feito de acordo com a categoria do hotel e uma construção conduzida considerando as características e realidades climáticas locais podem reduzir muitos custos operacionais futuros.
Infelizmente não é raro nos depararmos com hotéis que apresentam um desgaste muito elevado para o seu tempo de vida, fruto principalmente de materiais utilizados que não estão de acordo com as necessidades locais ou de projetos que não consideraram alguma especificidade climática. Nos hotéis beira-mar, por exemplo, toda obra deve prever a ação corrosiva que a maresia provoca, porém, por mais lógico que isso possa parecer, não é um fato consumado.
Um dos equívocos de projetos mais comuns é o sub-dimensionamento de áreas que no momento da operação do hotel, se mostram insuficientes. Isso frequentemente ocorre com o tamanho da cozinha e restaurante projetados e com o espaço reservado para os maleiros e back-office de alguns hotéis. Esse espaço reduzido muitas vezes irá significar custos para expansão dessas áreas no futuro além de transtornos para a operação hoteleira, uma vez que fazer uma obra em um hotel em funcionamento pode ser um pesadelo.
Somando-se a isso, em alguns casos esses custos com reformas e manutenções precoces ocorrem tão cedo que o hotel ainda não possui verba suficiente no Fundo de Reserva, resultando em lançamentos como despesas operacionais, reduzindo assim o retorno sobre o investimento realizado.
Entendemos também que em alguns casos, são feitas economias durante o período de construção com produtos menos onerosos, visando reduzir o custo da obra e consequentemente acreditando que o payback do investimento será mais rápido. Porém essa economia inicial poderá gerar custos adicionais quando da abertura do hotel, elevando, por exemplo, os seus gastos de manutenção e reduzindo a margem operacional e consequentemente o retorno do investimento.
Vale lembrar que o outro lado da moeda também existe e por diversas vezes encontramos hotéis que possuem um moderno sistema de automação predial, ou até mesmo uma cozinha industrial invejada e que estão fora de uso devido à falta de adequação ao produto e categoria do hotel. Nesse caso o proprietário acabou investindo em algo que não lhe traz benefício direto e que será depreciado a cada dia que passa.
É verdade que o investidor hoteleiro aprendeu muito ao longo desses anos e está de certa forma mais bem preparado para avaliar o seu investimento, porém uma análise criteriosa do projeto inicial por profissionais responsáveis e entendedores do negócio hoteleiro por completo é fundamental para evitar investimentos desnecessários para a correção de falhas de projeto.
*Thais Perfeito é Consultora Sênior da HotelInvest – Contato tperfeito@hotelinvest.com.br
