Ainda que ausente da capital mineira por intercalados períodos de tempo, venho acompanhando as notícias e indicativos de mercado relativos sobre à já tornada polêmica, anunciada expansão prevista da oferta hoteleira em Belo Horizonte. Dentro do que leio e escuto causa-me espécie um enorme volume de dados e fatos infundados que vêm sendo difundidos na mídia especializada e até mesmo nos jornais de grande circulação e suas colunas assinadas por competentes jornalistas. Vamos aos fatos em si:
Em 5 de julho de 2010 através da Lei orgânica municipal número 9952 aprovada e publicada em Diário Oficial criou-se sob pretexto (isto está no corpo da lei) da Copa 2014 dispositivos que em tese beneficiam (incentivam) a construção de novos empreendimentos hoteleiros numa praça onde notoriamente existe já em 2010 uma carência de bons hotéis que atendam a demanda natural existente. Sabemos todos que a Copa do Mundo 2014 e seus inúmeros eventos que a antecedem e que sucedem sozinhos não geram demanda para construção de meios de hospedagem.
Ao contrário da bolha de 2001 (da qual posso ilustrar muitos fatos, pois coube a mim naquela ocasião a tarefa de executar inúmeras implantações de novos hotéis) hoje vivemos uma conjuntura de mercado inteiramente diferente. Amadureceu o pequeno e médio investidor, amadureceram as operadoras e ainda mais, as construtoras que viram em 2001 escorrerem-lhes pelos dedos valiosas carteiras de clientes imobiliários trabalhadas ao longo de anos após divulgarem demonstrativos de projeção de resultados futuros sem concepção realista. Me recordo quantos destes ‘estudos’ naquela época estiveram em minhas mãos e para os quais precisava questionar seus conteúdos e alertar investidores desavisados.
Dentre as muitas coisas que hoje se fala e escreve estão, por exemplo: administradoras que estariam com altíssimos valores de venda de unidades (ora, administradoras jamais comercializam unidades, apenas operam hotéis…) ou ainda conjecturas sobre hotéis temporários (como a mais aflorada imaginação que tento ter, não consigo compreender o que seria isso…). Em cidades litorâneas fala-se em navios que servirão de hotéis para os períodos de grandes eventos esportivos (copa e olimpíadas) o que em si já é um devaneio.
Muito se fala a pretexto de promover uma suposta reserva de mercado para hotéis familiares ou similares, mas quando falamos em números (coisa que poucos fazem) a coisa toma um rumo muito mais claro.
Então vamos a eles: Hoje Belo Horizonte apresenta 8.367 Unidades Habitacionais segundo dados oficiais da ABIH MG – Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Estado de Minas Gerais. Note que desconsiderarei abordar números de cidades circunvizinhas visto tais ofertas em nada se relacionarem com a demanda para a capital, menos ainda quando observamos as dimensões destes produtos e as vias de acesso horríveis (péssimas estradas que nos ligam a estas).
Contabilizamos hoje ocupação média e estabilizada de aproximadamente 75% dentre os hotéis que enviam dados ao market share primário. Isso aponta para ocupações acima dos 85% (ponto de esgotamento) entre 4 de 7 dias da semana o que já indica a necessidade de novos leitos. Efetivamente existem hoje apenas dois hotéis sendo construídos em Belo Horizonte (Ibis Savassi com 240 Uhs e o Bristol Jaraguá além do San Diego Pampulha com 70 Uhs recém iniciou suas fundações). Isso aponta para um inequívoco gargalo e repressão de demanda para hospedagem em Belo Horizonte severíssima já a partir de meados de 2011! Fatalmente perderemos eventos médios e grandes na capital por falta de capacidade de absorção da hotelaria entre 2010 e 2012.
Não obstante a isso no cenário econômico plenamente plausível para os próximos cinco anos (nenhuma relação com Copa do Mundo ou afins que em meu cálculo serão apenas um “bonus” pontual) a FGV prevê um crescimento de 5% do PIB. Este número conforme dados universais da hotelaria (não me venham de novo com o papo em Belo Horizonte seria diferente como apregoam alguns antigos “cardeais locais”), indica uma necessidade de crescimento da capacidade instalada de 8% anuais o que em percentuais sobrepostos atinge 44% em cinco anos. 8.367 apartamentos x 44% = 3.681 apartamentos adicionais para atender apenas ao crescimento natural da economia.
Considerando que vários destes estão sucateados e que vários não serão modernizados, depreendemos que 4.000 novos apartamentos de médio e alto padrão em distribuição geográfica inteligente (zonas Sul, Norte e Centro) seja concernente com aquilo que se projeta. Hoje dos propalados novos 27 hotéis num cenário menos especulativo projetamos que de fato cerca de 15 se materializem (os que largarem na frente), o que induz um inventário exatamente igual à demanda a ser gerada no período adiante. Num outro viés ouvimos que cerca de 11 milhões (sim, isso mesmo milhões) de novos consumidores viajarão de avião pela primeira vez nos próximos 12 meses. Caso a infra-estrutura aeroportuária absorva de fato esta demanda (o que duvido muito visto ser este outra atividade qual tornei-me involuntariamente especialista nos últimos 14 meses) fica a pergunta: Onde BH pretende acomodar seu quinhão deste montante dos novos anunciados consumidores de serviços hoteleiros?
Vamos mais uma vez fazer contas. Atribuamos a Belo Horizonte, num cenário modesto, parcos 3% desta demanda e contabilizaríamos 330 mil pessoas (dividamos ainda este total por dois considerando que metade não usaria hotéis catalogados e temos ainda 165 mil divididos por 365 dias (o que não corresponde a realidade pois a distribuição não é proporcional) e têm apenas com esta medida, novas 450 pessoas hospedadas em Belo Horizonte todos os dias. Isso é mais do que a vindoura oferta de leitos de hotéis hoje em construção…. Contra fatos (números) não existem argumentos.
Ao contrario da citada “quebradeira geral” que nem a bolha de 2001, foi capaz de provocar teremos uma hotelaria saudável, operando diárias elevadas, padrões de qualidade a altura do que a cidade merece, certificação e treinamento de equipes e gestores competentes. Também ao contrário de 2001 hoje temos redes internacionais presentes nas mesas de negociações na qual acenam-se aportes volumosos de recursos próprios para a execução destes novos projetos o que não ocorreu em 2001. Ora, não tenham dúvida que os “decision makers” de todas as grandes redes sabem muito bem fazer contas e fechar resultados projetados para os mais de 25 anos de vida perene de um empreendimento hoteleiro saudável.
Ganharemos todos com estas conquistas que se aproximam de nós, estas que “arautos da verdade infundada” ou ‘big shots” do escalão mineiro com seus argumentos refratários não serão capazes de impedir. A nova lei esconde em seu arcabouço algumas especifidades, que se não observadas causarão transtornos aos projetos após executados. Sobre ao que me refiro, priorizo abordá-los num novo texto na qual desejo firmemente tecer uma critica absolutamente construtiva da nova lei. Que venham os novos hotéis pois Belo Horizonte precisa e conta com eles para seu desenvolvimento!
Em reuniões nas quais participei recentemente, atestei com grande satisfação a consistência e responsabilidade com as quais as “top brands” da hotelaria internacional (Marriott, IHG, Posadas, Starwood, Hyatt e Accor) estão tratando deste assunto. Para uma pesquisa fidedigna se a capital das alterosas precisa ou não de leitos, indaguem (como eu tenho feito) as grandes agências de viagens e as empresas de grande e médio portes. Questionem os emissores e secretarias de altos executivos, qual a situação atual sobre a disponibilidade de vagas em dias úteis, quantas reuniões tiveram que ser canceladas, abreviadas ou transferidas de local por total condição de acomodação na capital mineira. Não perguntem, entretanto aos donos de hotéis que militam em causa própria se estes desejam a forte concorrência que vem de longe. Quem sabem poderiam assim manter seus serviços sofríveis (a poucos dias admitido pela Secretaria Estadual de Turismo em jornal de grande circulação). Desde já é mister esclarecer que não estou falando dos hotéis líderes de mercado (poucos), mas sim da média geral que é estagnada e de baixo padrão qualitativo. Como gestor experiente neste mercado e responsável pela abertura dos top hotéis da cidade, ressalto que formei muitos profissionais que hoje atuam nestes hotéis de ponta, que por sua vez investiram moderadamente na melhora de seus equipamentos.
Em um de seus palanques no início da década de 60, o então Governador Magalhães Pinto declarou um de seus mais clássicos sofismas: “Nós mineiros trabalhamos em silêncio”. Para o século 21 nada mais demodee. Na era da internet, do marketing direto, da pesquisa de satisfação on-line, das decisões rápidas e precisas este silêncio não é bem vindo. O que precisamos é de globalização, concorrência saudável e estruturação de serviços e produtos a altura da demanda que teremos nos anos seguintes. Copa, Olimpíada e seus desdobramentos são eventos apenas catalisadores que beneficiam o crédito, a geração de recursos, a capacitação e a abertura de mercados a um mundo que se descortina e se reinventa a cada dia.
