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Adit Juris debate proteção de investidores em contratos de gestão hoteleira

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Foi encerrado há poucos instantes mais um painel da 4ª edição do Adit Juris, evento de teor jurídico imobiliário realizado pela Adit Brasil em São Paulo. Os painelistas Diogo Canteras, da HVS HotelInvest/SP, Márcia Rezeke e Theo Keiserman, da Campos Mello Advogados/RJ abordaram os mecanismos de proteção de investidores e poolistas em contratos de gestão hoteleira. O mediador deste painel foi Caio Calfat.

Márcia iniciou o debate falando sobre os contratos que já são feitos como um pacote, e incluem prazos, taxas, e bandeira estabelecidos. Segundo ela, era bastante comum os investidores acompanharem o processo junto aos incorporadores. Keiserman completou dizendo que no contrato de locação, todos os empregados são contratados pela incorporadora, e no contrato de administração, são contratados pela gestora.

Keiserman afirma também que em uma eventual troca da bandeira, faz a diferença o contrato de locação, causando traumas como dispensa de toda a equipe e nova contratação pela nova bandeira. “Ao fazer um contrato de locação, é importante que se pense não só no hoje, mas daqui a cinco, dez, vinte anos. O que acostumamos aconselhar é consultar um profissional para fiscalizar a operação hoteleira para saber se a bandeira está buscando o melhor resultado”, explicou o advogado.

Diogo Canteras relembra do início dos condo-hotéis, que passaram a ser uma propriedade pulverizada. De acordo com o consultor, não existe contrato que melhore um bom investimento. “A origem do negócio tem que ser bom. Se não há expectativa de rentabilidade, uma bandeira instável, que está em um mercado com risco de superoferta, não tem como transformar este mau investimento em um bom e bem estruturado”, declara.

Segundo ele, a venda deve ser extremamente transparente. Um dos instrumentos usados para saber se o contrato é coerente é o estudo de viabilidade, que dá um parecer sobre o que está sendo investido. “O condo-hotel é um empreendimento que tem 300 proprietários que não necessariamente entende de hotel. Eles são estruturados como condomínios, e essas pessoas são chamadas para tomar decisões sem condições ou conhecimento algum. É preciso ter alguém que intermedie estes proprietários e a incorporadora hoteleira, o Asset Manager”, pontua Canteras. Theo acrescenta que ter um interlocutor profissional, para a bandeira, é muito bom pois lidará com alguém que domina aquele business.

Rizeke conta que cada tipo de contrato tem prós e contras. Se no contrato de administração há riscos trabalhistas em relação aos colaboradores, no de locação também há brechas, como um valor maior pago ao operador para arcar com os riscos que a ele foram atribuídos. “O operador, quando ele quiser, apaga a luz e vai embora. É uma discussão que temos que levar aos nossos clientes, adquirentes. Existem vantagens e desvantagens, e pode ser que o adquirente assuma os riscos que antes eram do operador que saiu”, explica a advogada.

Segundo ela, não há contrato que resista a operações inapropriadas. “Não adianta querer fazer um empreendimento cinco estrelas e colocar em uma cidade do interior. Não vai funcionar. Tudo começa pela escolha do terreno, para que os piores danos não sejam sentidos depois”, aponta. Rizeke também fala sobre os empreendimentos de uso misto, que também têm contratos mais complexos e demandam atenção. Ela afirma que o investidor tem que verificar se há pool paralelo, ou seja, quando há um residencial com operação hoteleira, e os proprietários do residencial não entram no pool e usam a marca para angariar clientes.

Canteras diz que sempre sugere a seus clientes que invistam em empreendimentos 100% pool ou 100% residenciais. Mas, para Rizeke, este é ainda um meio que leva ao pool paralelo, que deve ser evitado ao máximo. Theo menciona algumas cláusulas que podem gerar problemas, como de raio e performance, que pode derrubar o contrato sem penalidades, de acordo com Márcia Rizeke. De acordo com a advogada, há dois tipos de cláusula; o comparativo com conjunto de operadores e outra amarrada ao empreendimento.

Outra cláusula mencionada pelos advogados é a do fundo de investimentos, que fica retido pela operadora. “Se você quer ter um bom produto, tenha um bom fundo, mas saiba (operadoras) que ao dividi-lo com os investidores não renderá o esperado”, afirma Rizek. Em relação a multas de quebra de contrato, Márcia afirma que é preciso encontrar um equilíbrio que proteja o operador hoteleiro e a incorporadora.

Para estrangeiros, uma cláusula importante é a de Anti-Terrorismo e Anti-Corrupção, que acabam complicando a negociação. Neste caso, o investidor não tem a garantia que potenciais “terroristas” ou corruptos estejam envolvidos no negócio. “A não ser que o investidor esteja disposto a ceder muito, o que eu não recomendo, a negociação será longa, e demorada. Esse é o normal, e é a melhor forma de proteção”, comenta Keiserman. Canteras sugere que o manual do Secovi, disponível em PDF no site do Secovi seja lido com bastante atenção antes de fechar uma negociação por condo-hotel.

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