Artigo de Odair Roque*
Passados quase 40 anos desde que chegou ao Brasil a NHT detentora da marca Novotel, ligada à SIEH da França, com o firme propósito de se implantar no país e profissionalizar a atividade muito carente na época ou seja praticamente inexistente. Foi nesta época que eu ingressei no mercado hoteleiro para primeiro absorver know how de que realmente entendia do negócio para depois poder atuar e também poder ensinar a arte de projetar, construir, equipar hotéis e depois operar.
Hoje posso afirmar categoricamente que a hotelaria nacional se profissionalizou, avançou e se desenvolveu muito no campo tecnológico, definiu regras, criou modelos tudo também graças às redes internacionais que aqui chegaram é muito lutaram na conquista de espaços.
Um dos aspectos notáveis e na carência de investimentos e investidores, foi a criação de produtos alternativos a exemplo dos Flats, apart hotéis, depois condoteis etc etc etc, sendo uma mistura de edifício residencial com serviços de hospedagens e afins, que muito ativou a indústria da construção, em especial as grandes da época.
Realmente e por conta desta simbiose Hotelaria X Construtoras x Serviços muito se fez na indústria hoteleira a ponto de criar entidades altamente reconhecidas que passaram a estudar, orientar e disciplinar os mercados.
Falo do aperfeiçoamento da fórmula apart hotel, um edifício residencial com serviços hoteleiros voltados inicialmente a investidores participantes de um pool de aptos, e que mais tarde e por conta de uma nova legislação se transformou no atualmente conhecido condohotel, edifícios construídos dentro das normas hoteleiras pelas grandes construtoras e inseridos no mercado imobiliário com a venda de unidades autônomas para investidores individuais, uma fórmula mágica que deu muito certo e alcançou todo o território nacional.
Porém nem tudo são flores. Enquanto muitos obtinham muito bom retorno, outros amargavam ou ainda amargam resultados pífios e quase insignificantes. E a razão é que num afã de crescer a qualquer custo e na maioria das vezes sem nenhum investimento próprio, redes hoteleiras via grandes incorporadoras, atraem investidores incentivando estas novas fórmulas de investimento onde quem adquire/investe são em sua grande maioria, pessoas físicas muitas vezes iludidas com altos ganhos reais.
É o que se tem visto no atual cenário nacional. Redes que crescem a qualquer custo muitas vezes é de acordo com o jargão ” Fazemos qualquer negócio” lançam cada vez mais hotéis algumas vezes sem maiores critérios quanto à localização, número de apartamentos em relação ao mercado existente etc etc. Como Consultor Independente é exatamente isso vejo ocorrer.
Como especialista no tema e incentivador da Consultoria independente especializada, tenho recebido inúmeras consultas onde a questão é quanto vou ganhar, pensando no mercado imobiliário e muitas vezes como co investidor deixam de se perguntar quanto eu / outros vou/ vamosvinvestir e qual o risco que vou correr e como remunerar meu investimento.
Em outras palavras o mercado hoteleiro onde o retorno da operação ocorre a médio e longo prazo, virou um mercado imobiliário onde quem ganha é de forma muito rápida, são os incorporadores e construtores que fazem simulações estonteantes, muitas vezes baseadas em estudos de mercado sempre otimistas mas que na realidade e por melhor que seja a operadora, dificilmente se verá a cor do dinheiro investido, quero dizer retorno sobre o valor investido.
É claro que seria injusto generalizar porém em muitos dos casos têm sido a pura realidade e a culpa Ê sempre da economia, da recessão, do mercado que mudou o perfil etc etc etc.
Por isso entre outros fatos, é que incentivo à contratação de quem conhece mais a fundo do assunto , que não constrói e nem opera e busca agir com total clareza. Explicando melhor ou exemplificando: Certo investidor conhecido meu super animado, após assinar contrato com uma marca/ operadora internacional uma das líderes do mercado pediu minha opinião sobre o negócio que estava fazendo em algumas cidade do interior onde terrenos já haviam sido adquiridos.
Ou seja; ele tinha o terreno, um levantamento contratado é pago, com muitas páginas, muitas explicações, simulações de cenários e dados comparativos do mercado local, conhecido como “estudo de mercado” que apontava ou confirmava o projeto desenvolvido com quase 150 aptos que seriam colocados à venda no mercado imobiliário por um preço entre R$ 230 a R$ 250 mil reais. A projeção indicava ótima taxa de ocupação , diárias médias bastante otimistas comparada com a cidade de São Paulo, e um retorno fantástico. O negócio parecia tão bom que como mencionei ele já estava negociando com a operadora outros projetos em outras cidades onde já estava buscando novos terrenos. Detalhe: O operador via construtora seria um franquiado cujo profissional ainda não definido.
Conhecedor da cidade, do mercado local, da concorrência existente dos novos entrastes, fiz uma análise mais detalhada do projeto, que já havia sido aprovado pela operadora, e comprovei por números que o número máximo de 100 aptos seria o mais indicado, para uma taxa média de ocupação podendo chegar a 80% sendo otimista.
Expliquei a importância de não pensar apenas no lucro imobiliário e sim numa boa parceria com pessoas que estariam depositando sua confiança em algo rentável. Sem dúvidas foi um balde de água fria, pois o projeto estava lançado com as 150 unidades, as vendas em andamento e preço de venda completamente fora da realidade. Ou seja um produto hoteleiro no mercado imobiliário.
Perguntei a ele sabendo que a exemplo do estudo de mercado se a operadora garantirá a diária projetada e a ocupação? Não pois o mercado é que dita as regras. Então pegou o bonde errado. O mais interessante, é que o mesmo investidor já havia comprado um outro terreno para fazer um hotel de 110 aptos numa região sem qualquer apelo comercial no momento apesar do estudo de mercado ser altamente favorável. O negócio parecia tão bom que este inocente parceiro decidiu ficar com 50% do hotel tendo na ocasião já lançado o projeto aprovado pela operadora.
Em síntese aconselhei que cada projeto analisado fosse reduzido em até 40% que sem dúvidas até geraria um lucro imobiliário para o incorporador é muita dor de cabeça para quem se iludiu.
Meu conselho, busque sempre uma segunda opinião de alguém independente que entende e cuja avaliação seja verdadeiramente realista.
*Odair Roque é Diretor da HELPS – Hotels Expert Consultoria e Participações e foi Vice Presidente Sênior da área Técnica, Implantação e Patrimônio da América Latina da rede Accor, onde trabalhou por 36 anos
