A difícil relação entre investidores e administradores hoteleiros

Imagine a seguinte situação: Um casal está passeando num final de semana numa cidade de médio grande porte e se depara com uma obra que destaca uma enorme placa os convidando a serem donos de um hotel. Curiosos, eles entram num estande de vendas e são abordados por um vendedor muito bem vestido, alegre e comunicativo que os recebe com taças de espumantes, aperitivos e muitas promessas de que o investimento que estão fazendo é seguro e rentável. Ainda indecisos, o casal prefere não assinar nenhum papel, mas quando ficam sabendo quem vai administrar o tal hotel é uma conhecida bandeira, eles acabam assinando por força de conhecimento e reputação. A logomarca da bandeira no folder com lindas perspectivas dos ambientes do futuro empreendimento, que promete retorno acima de 1% ao mês sobre o capital investido, foram fatores decisivos para fechar o contrato de compra. E na empolgação e euforia de que vão ser donos de um hotel, nem que seja numa pequena parte, e com a garantia do vendedor que é um ótimo negócio, o casal acaba assinando uma pilha de papeis contratuais sem ao menos ler. Saem do estande ciente de que fizeram um ótimo negócio e ficam ansiosos para contar aos parentes e amigos da nova aquisição.

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Isso pode parecer uma ficção, mas é uma cena rotineira que acontece em grandes cidades do Brasil, assim como em cidades secundárias e terciárias de empreendimento que são comercializados no modelo de condo-hotéis.

Abusos das incorporadoras e construtoras

Na opinião do Consultor hoteleiro, Mario Cezar Nogalez, os abusos realizados pelas incorporadoras e construtoras são históricos, afinal de contas eles apenas visam o mercado de construção e não o mercado hoteleiro. “Historicamente posso citar o exemplo dos flats na indústria (1990 a 2005) que elevou o número de UH’s a disposição no mercado em mais de 400% e fazendo com que o mercado paulista passasse de uma taxa de ocupação média de 70% anual para parcos 25% em poucos meses. Hoje temos uma nova sacada das incorporadoras e construtoras com o Fractional, afinal de contas uma fração pode ser vendida com muito mais rentabilidade à construtora do que uma unidade inteira. Da mesma forma que ocorreu com os flats, a promessa da construtora é um hotel funcional para uso próprio. A questão maior está no local onde estão sendo construídos estes tipos de empreendimentos fracionais com 13 proprietários por unidades ou mais e cada um com quatro semanas de uso por ano. Eles têm pouca ou nenhuma infraestrutura para poder manter sequer o empreendimento funcionando (como água potável, energia, etc.) ainda mais com a necessidade de funcionários que tais empreendimentos exigem (a cidade não tem nem a população necessária) e seu grau de conhecimento de operacionalização. Desta maneira, as administradoras contratadas para tais empreendimento, apesar de terem a operação garantida, terão um enorme esforço para manter os serviços com a qualidade necessária e vendida”, destaca Nogalez.

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Segundo ele, outro ponto é a maneira com que as unidades são vendidas quando se tratam de empreendimento hoteleiros sem participação fracionada. “Eu mesmo recebi um convite de uma incorporadora que prometia um aluguel de R$ 1.800,00 por mês com uma taxa de ocupação de 60% e uma diária média de R$ 230,00 (RevPAR 138,00) que obviamente é um aluguel impossível de ser atingido. O pulo do gato neste caso estava no valor do m2 da unidade (que era em torno de R$ 35.000,00), mais do que o dobro do m2 da região. Obviamente que desavisados não perceberam que a garantia do aluguel no primeiro ano estava atrelado a uma superinflação do m2 que com o investimento correto no mercado financeiro garantiam este aluguel de primeiro ano. Obviamente que após este ano de operação o aluguel cairia e a culpa seria do mercado hoteleiro… ou seja, o mesmo modus operandis na construção de flats”, lembra Nogalez.

Mas afinal de contas, o que é esse tal de condo-hotel?

Quem explica é Kênio de Souza Pereira, Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário de Minas Gerais. “Nesse modelo de negócio o adquirente abre mão do direito de uso, pois se obriga na convenção, no contrato de compra e venda e na escritura a disponibilizar sua quota – que se baseia numa unidade do hotel – somente no pool de locação, o qual será administrado por uma empresa do ramo hoteleiro. Em troca, o adquirente recebe uma porcentagem do lucro ou arca com o prejuízo diante da baixa ocupação. Na verdade, o que o construtor vende não é uma propriedade, mas sim uma mera participação no hotel, em forma de uma unidade como se fosse um percentual ou quota de um negócio, sobre a qual o adquirente não tem qualquer atuação ou opinião. Deste modo, mesmo que o adquirente não tenha outro lugar para morar, não poderá residir ali, o que afronta o artigo 1.228 do Código Civil que estipula: o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Se tivesse realmente adquirido uma propriedade, obviamente, poderia, nela residir. Na maioria das vezes quem está vendendo a unidade do condo-hotel nos estandes de vendas, não explica para o adquirente que ele não será proprietário, mas sim um investidor numa prestação de serviços. E que isso pode lhe trazer resultados positivos ou negativos, como se fosse, por exemplo, um fundo de investimento ou um fundo imobiliário. Ou seja, o negócio tem um risco, explica Kênio……

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