Tendências de investimento imobiliário regem palestra no 15º Encontro da Hotelaria Mineira  

Direto de Uberlândia (MG) – Sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting e membro do Secovi-SP, Caio Calfat acaba de ministrar o primeiro painel do Encontro da Hotelaria Mineira, que está em sua 15ª edição e acontece hoje (26) no Center Convention, em Uberlândia. O especialista falou sobre o tema “Investimento imobiliário e hoteleiro – Trajetória e Tendências”. Ele explanou os conceitos de turismo residencial e modelos de incorporação imobiliária.

Segundo Calfat, o turismo residencial é indutor de desenvolvimento de destinos turísticos e expansão urbana, tornando o visitante parte daquele universo e ambientação. “Tomamos como exemplo a cidade de Campos de Jordão, em São Paulo. O que sustenta aquele destino são as residências, já que tem apenas três a quatro meses de alta temporada. O que fazer para ocupar os hotéis fora deste período?”, questionou o consultor.

Outra modalidade mencionada por Calfat foi a incorporação imobiliária de Flats, que tem como demanda novos hotéis mas tem grande dificuldade de se viabilizar. O setor identifica um nicho de hotéis e residenciais com serviços hoteleiros através de incorporação imobiliária, com UHs de 45 a 55m² como alternativa ao financiamento hoteleiro. “No surgimento do flat se quebrou o paradigma de tamanho padrão. Foi possível habitar ou utilizar quartos de padrão Superior ou Standards. Contudo, ocorreram conflitos de interesses entre hoteleiros e operadores de flats, além de moradores   e investidores em pool de locação”, disse, descrevendo o cenário que se desenvolveu entre os anos 1970 e 1980.

A segunda etapa de incorporação imobiliária no decorrer dos anos foi a de Condo-Hotéis, com conceito dinâmico como o do primeiro ciclo, com mais de 250 unidades em todo o País e a maior parte em São Paulo – onde em meados e 2003, gerou superoferta e baixas taxas de ocupação. Neste ciclo, a arquitetura mudou e os empreendimentos já não têm características de residencial.

Os flats e condo-hotéis passaram pelo terceiro ciclo de desenvolvimento, que ainda ocorre desde 2010. São produtos comercializados de forma irregular no Rio de Janeiro, provocando a intervenção da CVM – Comissão de Valores Mobiliários; ocasionou na superoferta de produtos, principalmente nas cidades-sede da Copa do Mundo FIFA, levando a queda da performance hoteleira com preços de venda exagerados. “Sem financiamento, inviabiliza-se a aquisição de hotéis. E esse não é o jeito de se fazer hotelaria, mas tem sido a única forma. O Secovi disponibiliza um manual em seu site para esclarecer a viabilização do Condo-hotel, que já possui mais de 30 mil downloads”, mencionou.

O consultou explicou ainda o conceito de condo-resort, empreendimento de lazer com residenciais e serviços hoteleiros e de Multipropriedade. Este último, que pode ser urbanos ou turísticas. Trata-se de um produto imobiliário-turístico (casas, apartamentos, bangalôs) com unidades fracionadas e compartilhadas na propriedade e tempo de uso. Em favor deste assunto, foi criado um Projeto de Lei de Multipropriedade (PL54/2017), que trata do direito real de multipropriedade é perpétuo; os condôminos titulares desta modalidade não terão direito de preferência quando da alienação de outra fração de tempo do mesmo imóvel.

Para finalizar, Calfat apresentou uma pesquisa do Secovi-SP com 56 empreendimentos Multipropriedade analisados em 12 estados e 27 cidades, que constatou um VGV (Valor de Vendas Gerais) de mais de R$ 11 milhões (11.128.441.132,00). O valor médio de frações girou em torno de R$ 64.000,00 com 14.511 unidades fracionadas (217.377 frações) no último ano. As informações são do banco de dados do Secovi, RCI, Interval e WAM Group.

A redação da Revista Hotéis faz a cobertura do Encontro da Hotelaria e Gastronomia Mineira à convite da FBHA e se hospeda no Gran Executive Hotel.