O mercado hoteleiro mais importante do País deixa período de estagnação e volta a crescer com a vinda de novas redes hoteleiras que implantarão até mesmo hotel padrão 6 estrelas
A cidade de São Paulo vivenciou no início da década de 2000 uma grande especulação imobiliária no setor hoteleiro. Se por um lado os investimentos dotaram a metrópole de modernos meios de hospedagens, por outro lado fez despencar o preço das diárias. Os investidores e o setor como um todo amargaram enormes prejuizos por vários anos e muitas demandas judiciais ainda estão para serem julgadas para saber se houve culpados nesta onda especulativa. Alguns antigos meios de hospedagens que estavam mal posicionados no mercado encerraram as atividades com a forte concorrência, assim como alguns empreendimentos novos tiveram que mudar o nicho de atuação.
Hoje a realidade na cidade de São Paulo é outra, as diárias recuperaram o patamar antes da especulação imobiliária e a taxa de ocupação é crescente, sendo comum durante a semana a cidade não conseguir atender a demanda. Isto é porque a cidade possui cerca de 400 hotéis de todos os portes que somam quase 42 mil quartos, de acordo com dados da ABIH/SP – Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Estado de São Paulo que aponta que 2/3 desta oferta é relativamente nova. Os hotéis foram construídos a partir de 1994, e são administradas por redes hoteleiras. Em quantidade e em qualidade, São Paulo tem a melhor e a mais preparada rede hoteleira do País. Segundo dados do São Paulo Convention & Visitors Bureau, a cidade de São Paulo recebe 11 milhões de turistas ano e grande parte visitam a cidade em razão dos cerca de 90 mil eventos que são promovidos por ano. Isso significa que a cada seis minutos, começa um novo evento em São Paulo que ocupa o 7º lugar entre as cidades que mais promovem eventos internacionais no mundo e deve assumir a 6ª posição em breve. Só não ocorrem mais eventos na cidade por falta de espaços profissionais adequados e algumas vezes por falta de leitos.
Alguns especialistas analisam a situação como a sobreposição de vários grandes eventos que acontecem na mesma semana e que São Paulo não necessita de mais leitos hoteleiros. Como não existia dados confiáveis no mercado para conhecer este setor de vital importância econômica e do turismo paulistano, a Prefeitura paulistana, através da SPTuris criou o Observatório do Turismo que analisa o desempenho dos meios de hospedagens. Ele aponta que a taxa média de ocupação em São Paulo ficou em 65,99% durante o ano de 2012 e a diária média acumulada ficou em R$ 295,19. Como este estudo aponta que a diária média em 2008 estava em torno de R$ 180,00 e a taxa de ocupação em torno de 55%, subentende-se que se deva construir mais hotéis para suprir a demanda crescente.
Mesmo faltando terrenos e os preços inflacionados, uma nova onda de investimentos hoteleiros ganhou força na cidade de São Paulo e alguns consultores apontam que estão previstas a construção de 12 novos hotéis, entre as categorias econômica, superior e luxo nos próximos anos. A expectativa do mercado com estes novos empreendimentos é que aumente o número de leitos em torno de 3.500, com o objetivo de suprir a demanda que a cidade recebe de eventos de grandes portes de diversos segmentos como médico, esportivo, religioso e principalmente de negócios.
Recuperação do setor
A motivação para novos hotéis se baseiam na recuperação do mercado, na estabilização da moeda, o crescimento da economia e principalmente da classe C que está viajando e se hospedando mais em hotéis. Somado a isto, está a demanda por reuniões de negócios e convenções em São Paulo. “A taxa de ocupação acumulada em quase 66% no ano passado e o valor médio da diária chegando em torno de R$ 300,00, estimula a construção de novos hotéis, mas é necessário analisar os dados disponíveis no mercado para evitar excessos como no passado”, avalia o Consultor Caio Calfat, que é Vice-presidente do Núcleo Turístico Imobiliário do SECOVI/SP, o Sindicato da Habitação.
Para Calfat o grande impeditivo para que a retomada seja ainda maior é o alto preço dos terrenos na cidade. Existe uma expectativa de que a nova onda de lançamentos deixe de fora os eixos tradicionais de hotelaria – como o Centro, a Região da Avenida Paulista e a rota Faria Lima-Berrini – para áreas onde o preço ainda é mais barato. Somado a isto está o potencial de crescimento devido a proximidade de grandes anéis viários ou perto de terminais rodoviários, de estádios de futebol, centros universitários e hospitais como acontece na Barra Funda, o bairro do Limão na Zona Norte, o de Vila Mariana e Madalena. “Existe um segredo que não dá para construir hotel em lugar onde o hóspede não quer ficar. Um dos itens que deve se levar em conta para a construção de um hotel é se o local tem alguma atratividade de lazer noturno, como shopping center, restaurante ou vida noturna. O hóspede que vem a trabalho, ele gosta de ir a noite jantar num restaurante e ir ao cinema, por exemplo. Alguns bairros reúnem essas opções de todos esses equipamentos, e tem um grande potencial de se instalar um hotel”, complementa.
Novos pólos hoteleiros
A velha máxima da hotelaria que para um hotel ter sucesso é necessário respeitar três quesitos fundamentais, a localização, localização e a localização hoje já não faz sentido, principalmente na cidade de São Paulo. Hoje a logística faz toda a diferença, pois mobilidade urbana é um fator que influencia na hora de se implantar um hotel. Muitas redes hoteleiras estão fugindo dos tradicionais eixos de São Paulo, como Faria Lima-Berrini, Paulista e Jardins e instalando em regiões até pouco tempo sem grande potencial e o preço dos terrenos ainda são mais acessíveis. Um bom exemplo são os bairros paulistanos da Barra Funda e Água Branca que ainda possuem amplas áreas e galpões industriais desativados e possuem uma ótima mobilidade urbana. Estas regiões passaram a ser bem visadas por estarem próximas da estação de metrô e trem, rodovias Castelo Branco, Anhanguera e Bandeirantes, além de rodovias. Por isto a Prefeitura de São Paulo criou a Operação Urbana Água Branca que deverá fazer uma série de intervenções urbanas numa área de aproximadamente 5,40 km². Além disso, o governo estadual pretende fazer um grande hub ferroviário na Estação Água Branca da CPTM — Companhia Paulista de Trens Metropolitanos, que deverá receber trens vindos de Jundiaí.
Isto fez com que as construtoras e incorporadoras elegessem esta região como o novo foco dos investimentos, não somente da hotelaria, mas também como residenciais, corporativos e comerciais, criando uma grande infraestrutura de serviços. O Presidente da Setin Incorporadora e Construtora, Antônio Setin, que é um grande parceiro e investidor na rede Accor, não perdeu tempo e deverá instalar num terreno de aproximadamente 6.600 m² na Barra Funda, um dos primeiros hotéis com a bandeira Adagio no Brasil. O hotel com conceito de longa estadia terá 210 apartamentos e previsão de investimento de R$ 70 milhões. Segundo o executivo, a escolha de terrenos na Barra Funda não se deve somente à dificuldade de encontrar novos terrenos e à disparada dos preços, mas também à localização estratégica do bairro, próximo aos acessos para as principais rodovias do estado mas ele avisa. “A Barra Funda já virou uma coqueluche em São Paulo e os preços praticados já estão entre os mais altos da cidade”, afirma.
Na mesma região a rede hoteleira francesa hoteleira Accor, implantará o hotel ibis Style (antiga bandeira All Seasons) São Paulo Barra Funda, que contará com 308 apartamentos e previsão de que sejam investidos cerca de R$ 103 milhões captados no mercado de investidores. O hotel integra o complexo multiuso Led Barra Funda, da Odebrecht Realizações, que contará ainda com uma torre de offices, outra residencial, um mall e um boulevard.
Ainda na Barra Funda a rede de hotéis Panamby está erguendo um empreendimento na categoria midscale (quatro estrelas) que terá 196 apartamentos, oito salas de convenção para 600 pessoas, jardim, 200 vagas no estacionamento, bar e restaurante e entre outros ambientes. De acordo com Roberto Camps, Diretor da rede de hotéis Panamby, a escolha do bairro da Barra Funda foi feita após uma pesquisa de mercado que identificou que na região faltava lançamento de empreendimentos hoteleiros e pela localização privilegiada. “Decidimos escapar dos tradicionais eixos como Moema, Jardins, Faria Lima e Berrini, onde se concentra a maioria dos hotéis da cidade e também a concorrência é maior e investir num novo local que até então era visto como mais industrial alguns anos atrás. Agora o cenário mudou, com a chegada de investimentos corporativos, revitalização urbana, e uma maior mobilidade urbana. Com isso, o local se tornou um novo atrativo da cidade”, frisa.
Neste empreendimento foram investidos cerca de R$ 20 milhões, com recursos próprios e parte captados também por financiamento junto ao banco Bradesco. “Optamos pelo financiamento via banco privado, devido a grande burocracia e exigências até mesmo absurdas impostas pelo BNDES e Banco do Nordeste para solicitar uma linha de crédito. Isto é infelizmente a grande realidade do mercado atualmente. O recurso existe mais é difícil consegui-lo”, destaca.
A previsão é que este empreendimento localizado na Avenida Ordem e Progresso, 115, entre a Ponte do Limão e Avenida Marquês de São Vicente, inicie a sua operação em junho deste ano, com uma diária média em torno de R$ 250. Um dos destaques dos serviços será o transfer gratuito para o Aeroporto Internacional de Guarulhos, distante apenas 6 km do hotel.
Já na região da Bela Vista será lançado no antigo Hospital Umberto Primo, conhecido como Hospital Matarazzo, um complexo que terá dois hotéis de luxo, um shopping center, um parque e centro cultural – ainda, porém, precisa ser aprovado pela Prefeitura. O investimento do Grupo poderá chegar a R$ 1 bilhão neste projeto, que também se comprometeu a cumprir as normas estabelecidas no TAC – Termo de Ajustamento de Conduta, feito com o Ministério Público, tendo em vista que o imóvel construído em 1904, foi tombado pelo Condephatt – Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico.
Ainda na região da Bela Vista, será implantado o ibis budget Frei Caneca, pertencente à rede Accor, que ficará em frente ao Shopping Frei Caneca, graças a uma parceria com a YOU Inc. De acordo com Abel Castro, Vice-Presidente de Desenvolvimento da Accor para a América Latina, o projeto prevê 171 apartamentos e irá gerar cerca de 80 novos empregos, entre diretos e indiretos e exigirá cerca de R$ 55 milhões captados no mercado de investidores. “Este empreendimento será o primeiro concebido com a bandeira ibis budget na cidade e a previsão é que ele entre em operação no primeiro semestre de 2015. A localização é um dos grandes diferenciais, pois estará próximo de três estações de Metrô, do Frei Caneca Shopping, de inúmeros hospitais e universidades, sem falar da Av. Paulista”, lembra Castro.
A região da Bela Vista também resgatará outro ícone da hotelaria paulistana, trata-se do hotel Ca’d’oro, ícone de hospedagem de alta qualidade da cidade de São Paulo nos anos 1950, mas que foi afetado pela especulação imobiliária no início da década de 2000 e encerrou às atividades. A Brookfield Incorporações desenvolveu um novo projeto para o empreendimento que contou com a participação de profissionais reconhecidos no mercado como: José Lucena, que assina o projeto arquitetônico, Benedito Abbud que elaborou o projeto paisagístico e Patricia Anastassiadis, que desenvolveu a arquitetura de interiores. A edificação atual está sendo demolida para ceder lugar a um novo projeto mixed-use composto por uma torre residencial e outra de uso misto, com unidades comerciais e a nova edição do hotel.
Ele segue uma tendência muito comum em todo o mundo e que vem ganhando força no País, que é a de facilitar a vida das pessoas, unindo moradia, trabalho e opção de hospedagem em um só lugar. “O Ca’d’oro São Paulo inicia um novo capítulo urbanístico na cidade”, afirma Alessandro Vedrossi, Diretor Executivo da Unidade São Paulo da Brookfield Incorporações. Em seu projeto, a tradição do hotel Ca’d’oro será preservada, mas a história se renovará. O espaço que recebeu figuras ilustres, como Di Cavalcanti, Luciano Pavarotti, Nelson Mandela e Pelé, será recriado. O hotel ficará no topo da torre comercial, que tem um total de 27 pavimentos. Do 1º ao 18º funcionarão as 387 salas comerciais de 26m² a 38m². E do 19º ao 27º funcionará o Ca’d’oro, com um total de 147 apartamentos.
Haverá piscina, academia panorâmica, sauna, spa, lobby bar e o famoso restaurante, que trouxe para a cidade o sabor da refinada cozinha italiana. “A tradição e sofisticação do passado serão mantidas, pois Aurélio Guzzoni, filho do criador do antigo hotel, atuará como nosso sócio, sendo administrador das dependências do hotel”, conta Vedrossi. Já a torre residencial terá 31 andares e 374 unidades, com 11 opções de planta, que variam entre 40m² a 79m². O empreendimento oferecerá diversas opções de lazer como piscina na cobertura, mirante, enoteca, quadra de jogos, salão de jogos e de festas e área para ginástica.
Revitalização urbana
Já no tradicional bairro do Pari que possui um comércio bastante diversificado de alimentos, mas que concentra muitos ambulantes, o que degrada a região, a Prefeitura promete fazer uma intervenção. Com o objetivo de revitalização do local que hoje abriga a famosa Feira da Madruga, a prefeitura tem um projeto de iniciativa público privada, onde pretende construir um complexo que terá um hotel de 208 apartamentos, boxes para camelôs, edifícios comerciais e estacionamentos para ônibus e carros neste terreno de 119,8 mil m² (o equivalente a 15 campos de futebol) durante 35 anos, o espaço pertenceu a União. A prefeitura pretende abrir em breve a licitação deste projeto que tem valor estimado em R$ 400 milhões (pode ser financiado parcialmente pelo BNDES), e deverá ter também uma creche, unidade de saúde, um prédio de 3.000 m² do Instituto Federal de Educação e 720 apartamentos populares. Além disso, o vencedor terá que restaurar a antiga estação de trem, e pagar à prefeitura um valor, para utilizar a área.
Já no Brooklin, Zona Sul paulistana, a Odebrecht Realizações será a responsável pela construção de outro complexo multiuso, em frente a Marginal Pinheiros que terá o primeiro hotel padrão 6 estrelas do Brasil e operará com a bandeira canadense Four Seasons. O conjunto batizado de Parque da Cidade, terá 595 mil m² de área construída e está prevista a construção de cinco torres, um prédio comercial e dois residenciais, shopping, hotel com 240 suítes, além de espaço de lazer com restaurantes, bares, ciclovia e pista de cooper.
Estanplaza volta a investir em São Paulo
A rede de hotéis paulistana Estanplaza também resolveu voltar a investir em São Paulo através de sua construtora a Concivil e criou a marca Estancorporate para desenvolver três empreendimentos sob o conceito de estadias superiores a 30 dias. Este tipo de empreendimento é ideal para pessoas que vêm a São Paulo para tratamento médico ou para estudar, executivos expatriados e presidentes de grandes corporações. Os bairros escolhidos são Cerqueira César, Vila Olímpia e Brooklin.
O Villa Paulista Apartments, em Cerqueira César, está com obras bastante adiantadas e sendo implantado na Rua Cincinato Braga. A edificação terá 16 andares, nos quais estarão divididos 170 apartamentos cuja metragem variará de 34,05 m² a 121,02 m². Já o Villa Funchal Bay, da Vila Olimpia, terá 132 apartamentos divididos em 21 andares. O hotel terá ainda facilidades como biblioteca, living bistrô, bar, restaurante, espaço gourmet e sala de reunião, entre outros. O Veranda Berrini Gran Stan, no Brooklin, abrirá com um conceito diferenciado, sendo o primeiro empreendimento híbrido da rede, que contará com apartamentos residenciais e escritórios comerciais. O empreendimento será dividido em duas torres: a Veranda Apartments, que contará 145 unidades residenciais divididas em 23 andares; e a Veranda Loft Office Service, com 133 escritórios divididos em 19 andares. Juntos, os três empreendimentos exigirão cerca de R$ 280 milhões em investimentos.
Mobilidade urbana é essencial
Independente de onde vai surgir novos hotéis em São Paulo, uma coisa é certa deve ser levado em consideração a mobilidade urbana. “A cidade de São Paulo possui uma precariedade da mobilidade urbana, decorrente do mau planejamento da distribuição das vias, falta de transporte urbano de ônibus e metrô em determinadas regiões, e das péssimas condições de manutenção destas vias e sua sinalização, além do crescimento desordenado de bairros. Para se ter uma cidade funcional em todos os parâmetros, e trazer melhor qualidade de vida aos habitantes, esta mobilidade urbana precisa estar alinhada e adequada à evolução da cidade. Por exemplo, é necessário criar núcleos habitacionais, próximo dos locais de trabalho, com arquitetura e urbanismo moderno. Com isto, atraindo a vinda de investidores, e até mesmo de redes hoteleiras, porque sabem que a cidade tem infraestrutura urbana e incentivos neste sentido”, finalizou Calfat.
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