OPINIÃO: Chegou o Fractional no Brasil, e como fica a hotelaria?
*Por Mario Cezar Nogales e Murilo Akio Arakaki
A modalidade “Fractional” desenvolvida há pouco tempo e pulverizada nos Estados Unidos e Caribe parece ser uma boa alternativa de investimento imobiliário, contudo, para quem pensa que “Fractional” e “Time Sharing” são idênticos, já pode ir pensando novamente, pois não são.
Enquanto no “Time Sharing” a propriedade não passa de investimento em hospedagem por um período determinado, podendo estar compartilhado com outras 52 pessoas, o “Fractional” é de fato a propriedade fracionada de um imóvel podendo ser compartilhado com até 14 outros coproprietários. Com relação ao investimento, no “Time Sharing” sua valorização é muito menor que no “Fractional” sendo que no “Time Sharing” a opção de revenda tem um atrativo com pouca valorização e com taxas e comissionamentos que podem chegar em até 40% do valor e não depende do mercado imobiliário. Já no “Fractional”, que se trata de investimento imobiliário, o valor de revenda pode ser até maior que o valor inicial investido, uma vez que um hotel é valorizado com o passar dos anos, e por se tratar de imóvel (mesmo que fracionado) também serve para angariar empréstimos financeiros em bancos o que é impossível quando se trata de “Time Sharing”.
Esta modalidade, o “Fractional” parece ser o cálice de ouro atual para as novas incorporações imobiliárias, uma vez que o valor de investimento é uma fração do que seria uma unidade autônoma, vejam que atualmente uma UH de até 25m² em um condohotel chega a ser vendida (nas novas incorporações) por cerca de R$ 400.000,00 em São Paulo e se fosse uma fração, digamos que de 1/13 esta mesma UH poderia ser em vendida em torno de R$ 30.800,00, o preço de um carro popular. Obviamente que é um “negócio da China” para o setor de construção, e ainda mais que pode aumentar em muito o preço médio do metro quadrado em novos empreendimentos o que certamente não será colocado de lado na atual conjectura nacional.
Mas, se tratando de hospedagem, a coisa pode degringolar, uma vez que o método ou sistema “Fractional” é uma novidade e não está prevista legalmente com este nome (o que nos acarreta uma necessidade urgente de regulamentação). Se a “moda pega”, como foi a moda do “Flat” na década de 1990, poderemos estar vivenciando os primórdios de uma nova grande crise na hotelaria, ao mesmo molde daquela época do Flat onde o número de oferta em hospedagem sobrepassou em muito à demanda.
Gestão de um empreendimento “Fractional”
Com relação a gestão hoteleira de um empreendimento nesta modalidade, não difere em muito de uma gestão de um Flat ou Condohotel, já que indubitavelmente este se tornará um condomínio e poderá ter unidades fora e dentro do Pool hoteleiro (ou até mesmo 100% no pool), e desde o início do século com a regulamentação do tipo de empreendimento Flat, já estamos operacionalmente especializados. A questão maior será a seguinte: Como será eleito o síndico em um empreendimento fracionado? serão utilizadas as regras das S/A’s? Ou serão eleitos representantes de unidades autônomas para posteriormente eleger o sindico? Legalmente acredito eu que ambas as opções são possíveis e nada melhor que meu colega Murillo Akio Arakaki, sócio da Arakaki Advogados e colaborador em questões consultivas legais discorra um pouco sobre o tema, leiam o que o Murilo diz sobre este questionamento:
O que é legal
Aplicando-se as regras do Código Civil ao fractional, a eleição do síndico será efetuada pela Assembléia que, por sua vez, normalmente é composta pelos proprietários das frações das unidades habitacionais. Portanto, ao que diz respeito à administração do condomínio do empreendimento fracionado, todos os proprietários terão direito a voto e, sendo assim, poderão participar da eleição do síndico. Este poderá ou não ser proprietário de uma fração do empreendimento e exercerá seus encargos pelo prazo de até dois anos, de modo que também existirá a possibilidade de sua reeleição.
A principal diferença da eleição do síndico no fractional para uma eleição do síndico em um condomínio de flat ou de condohotel está diretamente ligada ao poder do voto de cada condômino. Ou seja, o total de pessoas com direito a voto será muito maior em razão do fracionamento de cada unidade habitacional.
Exemplificando: Em um condohotel com 200 (duzentas) unidades habitacionais, cada voto contribuirá com uma fração de 1/200 para a aprovação de determinada matéria na assembléia, de modo que, por sua vez, se o mesmo empreendimento fizesse a venda de todas as suas unidades habitacionais em frações de 1/13, cada voto contribuiria apenas com uma fração de 1/2600 para a aprovação de determinada matéria na assembléia. Por isso, pelas regras presentes no Código Civil, é necessário um número muito maior de votos para eleger um síndico pelo fractional do que pelo sistema comum de um flat ou condohotel.
Lembrando que a gestão da estruturação jurídica do fractional deve seguir a lei, principalmente ao Código Civil, a Lei de Registros Públicos e a Lei do Condomínio e das Incorporações. Sendo assim, é certo dizer que a gestão do fractional depende diretamente de como houve a estruturação jurídica do empreendimento, de maneira que um empreendimento criado sem uma boa consultoria jurídica pode ocasionar grandes problemas ao síndico e aos condôminos.
Por outro lado, muito embora a lei exige inúmeros requisitos para a criação de um empreendimento no sistema fractional, pode-se dizer que a lei também dá grande margem para a flexibilização de sua gestão, haja vista que a sua adequação à legislação brasileira depende muito de quais são as intenções do hoteleiro para exercício da atividade empresarial. Entretanto, toda a gestão e estruturação jurídica do empreendimento devem ser coerentes em todos os seus atos, sob pena de ilegalidades e até mesmo aplicação de penalidades do Poder Público.
Importante ressaltar que o síndico do condomínio do fractional não se confunde com a administração do pool, logo, ele não se relacionará diretamente com hospedes ou exercerá alguma outra responsabilidade exclusiva da administradora do pool. Ou seja, apenas caberá ao síndico a administração do condomínio mediante o cumprimento de suas obrigações legais como, por exemplo, convocar assembléia para deliberações, cobrar os condôminos inadimplentes, prestar contas aos condôminos, entre outras.
*Mario Cezar Nogales é Consultor especializado em Hotelaria e autor de 5 livros para o trade hoteleiro www.snhotelaria.com.br – mario@snhotelaria.com.br
*Murillo Akio Arakaki, é sócio do escritório Arakaki Advogados, atua no ramo de direito hoteleiro e direito tributário, é advogado militante em São Paulo. Bacharel em Direito pela Universidade São Judas Tadeu em São Paulo, pós-graduado em Direito Tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. É membro efetivo da Comissão de Direito Tributário da OAB/SP. Foi membro colaborador da Comissão de Contencioso Administrativo Tributário da OAB/SP. Foi professor tutor da área Tributária do Complexo Educacional Damásio de Jesus em São Paulo.
