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Investimento hoteleiro consciente – Entrevista com José Ernesto Marino Neto

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José Ernesto, um dos fundadores da InnVestidor

O consultor hoteleiro José Ernesto Marino Neto, Diretor Presidente da BSH International fundou recentemente com um grupo de investidores a InnVestidor – Associação Brasileira de Investidores de Condo Hotéis. O objetivo foi fortalecer os investidores para estarem bem representativos, uma vez que os operadores estavam bem organizados. Já neste ano, a entidade espera contar com cinco mil associados. E entre uma série de ações que a entidade pretende fazer está a criação e divulgação de rankings para informar quais são as operadoras com maior transparência na apresentação de resultados.

Com a regulamentação pela CVM do modelo condo hotel, que fomenta os investimentos da hotelaria nacional, Marino Neto acredita que as regras de transparência trazem benefícios a todos. O investidor faz um investimento consciente. A incorporadora se protege de eventuais maus clientes por conta da transparência da transação. Praças que tiveram uma super oferta hoteleira, como Belo Horizonte a a Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, também são tratadas neste entrevista exclusiva que você confere a seguir.

Revista Hotéis — Quais os motivos que levou você e um grupo de investidores a criar a InnVestidor – Associação Brasileira de Investidores de Condo Hotéis?

José Ernesto Marino Neto — Durante o processo de discussão com a CVM percebeu-se que os incorporadores imobiliários estavam muito organizados, que os operadores hoteleiros também contavam com advogados e lobistas, mas os investidores tinham apenas poucos defensores. Diretores da CVM mencionaram isso como um fato claro. Percebemos então que estava na hora de criar a InnVestidor. Não apenas para representar os interesses dos investidores de Condo-Hotel junto às autoridades constituídas, como a CVM, mas também para permitir que síndicos, conselheiros e seus representantes pudessem trocar experiências, para auxiliar na qualificação educacional dos associados, para oferecer assessoria jurídica gratuita aos pequenos investidores, entre outros temas de igual relevância.

Revista Hotéis — Apesar da recente criação, já existe números em relação aos associados? Qual é a expectativa de vocês em relação a adesão?

José Ernesto Marino Neto — O estatuto da InnVestidor declara que são associados naturais todos os proprietários de Condo-Hotéis. Portanto, os associados são todos os investidores em todos os cantos do Brasil. Há um segundo tipo de associado, o associado contribuinte. Esperamos chegar no final de 2017 com cerca de 5.000 associados contribuintes.

Revista Hotéis — Como a InnVestidor vai agir em prol dos interesses dos associados? Poderá haver um embate junto às administradoras ou mesmo as redes hoteleiras?

José Ernesto Marino Neto — A idéia da InnVestidor é mais de colaboração do que de embate. É óbvio que se alguém for ofertar Condo-Hotel irregularmente a InnVestidor será denunciante disso para a CVM. Aliás, a InnVestidor já fez denúncias recentes. É dever de ofício. Iremos criar rankings e publicá-los. Iremos dizer ao público quais são as operadoras com maior transparência na apresentação de resultados, etc. É uma relação de ganha-ganha.

Revista Hotéis — Na sua opinião, atualmente o investidor hoje está mais consciente ao adquirir uma unidade habitacional hoteleira? Ele sabe que existe um risco neste negócio?

José Ernesto Marino Neto — A regulamentação pela CVM era algo necessário. Desde quando a CVM entrou nesse mercado muitos “picaretas” sumiram. Esperamos que todos os picaretas sumam desse negócio. As regras de transparência trazem benefícios a todos. O investidor faz um investimento consciente. A incorporadora se protege de eventual maus clientes por conta da transparência da transação. O investidor de Condo-Hotel tende a permanecer o mesmo pequeno investidor que adquire uma unidade imobiliária de pequeno valor, que paga resultados mensais e que participa de mercado secundário grande e líquido. É possível também que surjam mais investidores institucionais por conta da segurança da regulação da CVM. O Condo-Hotel é um ótimo canal de saída pela facilidade de vender unidades de pequeno valor ao público.

Revista Hotéis — Existem algumas praças, como Belo Horizonte, em que a oferta de UH´s hoteleiras extrapolou a demanda e hoje o setor se encontra com uma taxa muito baixa de ocupação. Na sua opinião, por que isto aconteceu e como fica os investidores?

José Ernesto Marino Neto — A culpa principal é do Poder Público Municipal que, irresponsavelmente, criou benefícios e incentivos desmesurados para quem construísse hotéis ou apart-hotéis. Se havia necessidade de crescer o parque hoteleiro local a Municipalidade deveria oferecer benefício aos projetos que totalizassem a quantidade adequada de nova oferta. Infelizmente o governo, de forma genérica, é o pior inimigo do cidadão brasileiro. Estão desconectados com a realidade.

“A especulação hoteleira na Barra da Tijuca foi uma irresponsabilidade”

Revista Hotéis — Como você analisa o cenário da Barra da Tijuca no Rio de Janeiro, onde também se construiu muitos hotéis para atender a demanda da Copa do Mundo e das Olimpiadas. A conta vai fechar? Haverá rentabilidade aos investidores?

José Ernesto Marino Neto — A Barra da Tijuca é outro exemplo de irresponsabilidade dos agentes do Estado. O prefeito foi um inconsequente. É óbvio que a conta vai chegar. Possivelmente a Municipalidade deve permitir a mudança de uso desses empreendimentos. É coisa de irresponsáveis. Triste.

Revista Hotéis — Neste contexto, a regulamentação que a CVM – Comissão de Valores Mobiliários colocou é um mal necessário?

José Ernesto Marino Neto — A lei 10.303/01 introduziu no ordenamento jurídico brasileiro o conceito de valor mobiliário genérico. Condo-Hotel, como usualmente é feito no Brasil, passou a ser um valor mobiliário. Portanto, sob as garras do regulador do mercado de capitais, a CVM. No início desse processo, logo após o Alerta publicado pela CVM em 12.12.13, fiquei preocupado. O mercado imobiliário não vê a CVM como seu regulador e a CVM não entende de mercado imobiliário.

Nesse sentido convidamos a CVM para uma reunião na FGV. Explicamos 40 anos desse mercado e eles ficaram boquiabertos. Não tinham a menor idéia da grandeza desse negócio. Desde então procuramos criar um método de harmonização de conhecimentos. Através de Mesas Redondas que contaram com a participação de representantes de várias organizações como OAB-RJ, ADEMI-RJ, FOHB, SINDUSCON-SP, SECOVI-SP, Bolsa de Valores de São Paulo, Ministério do Turismo, CEU – Centro de Extensão Universitária, IBRADEMP, CVM e FGV, todos os detalhes e nuances do negócio foram discutidos. Quem se der ao trabalho de ler as transcrições desses eventos vai perceber que as decisões do Colegiado, o texto da Deliberação 734, entre outros, foram construídos nesses eventos, como uma forma de consenso.

É muito bom ver como há pessoas dedicadas a fazer o bem. Todos os participantes desses eventos contribuiram decisivamente na melhora desse mercado. A Instrução Normativa que será publicada em breve e que será o marco regulatório, deve trazer impulso para o mercado progredir.

Revista Hotéis – Pelas regras que a CVM está querendo impor, muitos acreditam que poderá ser o fim do modelo de condo hotel. Como você avalia esta situação?

José Ernesto Marino Neto — O modelo do Condo-Hotel antigo no qual o incorporador imobiliário e o operador ganhavam às custas do investidor, que pagava a conta toda, esse acabou. Está enterrado! O modelo atual é o que traz transparência. Todo profissional mal intencionado tende a sair do mercado. Veremos um novo mercado, com produtos melhores, com sistemas de governança melhores e com valorização do investidor que é, no final, a grande estrutura de sustentação desse negócio. Sem ele, nada existiria.

Revista Hotéis — Existem outros modelos de financiamento, ou recursos públicos, que o mercado poderá adotar para fomentar o desenvolvimento da hotelaria no Brasil?

José Ernesto Marino Neto — Infelizmente o Brasil sofre de um problema crônico. Há uma aliança não escrita entre tecnocratas, nacionalistas e socialistas que impedem o crescimento da infraestrutura. Um não deixa sair de si o controle do processo, burocratizando-o demais, outro não admite estrangeiros e outro não aceita que os particulares sejam investidores e gestores de infraestrutura. No final, agem em conjunto postergando a expansão da infraestrutura que, como consequência, não permite a expansão de bens e serviços à população. Portanto, para manter a inflação sob controle, controla-se a demanda com juros altos. E isso é a senha para impedir negócios de capital intensivo de longo prazo, sendo a hotelaria um deles. Sem falar no cartel bancário que os dois últimos governos deixaram de herança… O condo-hotel será a grande ferramenta para a expansão da hotelaria no país.

“O modelo de condo-hotel antigo está enterrado e levou os mal intencionados”

Revista Hotéis — Como você analisa a hotelaria brasileira nos próximos anos?

José Ernesto Marino Neto — A expansão será mais lenta, já que não será fácil convencer os investidores, já que terão transparência nos negócios. Disso sairá melhores produtos. A hotelaria e o ambiente de negócios irá se beneficiar.

Revista Hotéis — E como a InnVestidor pode contribuir para mudar este cenário?

José Ernesto Marino Neto — A InnVestidor tem uma missão muito importante nesse contexto. Estamos inclusive fomentando classificadores de risco a criar metodologia para classificar condo-hotel. O mercado vai sofrer uma alteração e será para melhor. Nossa única preocupação hoje está na definição de investidor credenciado, talvez o único ponto ainda não definido na Instrução Normativa. Defendemos que os Condo-Hotéis organizados sob a estrutura de arrendamento, que isente o investidor de aportes futuros, podem ser ofertados a qualquer investidor, indistintamente.

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