Os recursos oriundos de bancos públicos são as únicas linhas de crédito no Brasil, mas existe muita burocracia e exigências de garantias para liberar os recursos
A falta de linhas de crédito é um dos maiores obstáculos para a ampliação e modernização do parque hoteleiro no Brasil, que necessita destas mudanças para se preparar e atender a demanda de consumo das classes sociais, principalmente a C e D que teve um aumento na renda per capita nos últimos anos e passaram a viajar de avião e se hospedarem em hotéis. Somado a isto, está o aquecimento do turismo internacional que deverá se acentuar nos próximos anos devido a Copa do Mundo e os Jogos Olímpicos. Se fala tanto no Brasil que existem linhas de crédito para ampliar e modernizar a hotelaria nacional, principalmente de bancos públicos, mas conseguir estes financiamentos é muito difícil em razão da burocracia e das garantias exigidas, algumas absurdas, para se conseguir o crédito. Os bancos privados não se interessam pelo setor hoteleiro e o que sobra de alternativa para o mercado são recursos captados no mercado de investidores, fundos de pensões ou previdências.
É esta linha de crédito que financia a ampliação e modernização da hotelaria nacional que deverá receber cerca de R$ 7,3 bilhões em novos hotéis no Brasil até 2014, conforme pesquisa divulgada recentemente pela BSH Travel Research, divisão estatística da BSH International, empresa especializada em hospitality asset management. A pesquisa ainda mostra que há 198 hotéis previstos para abrir até o final de 2014, totalizando 46.296 apartamentos e geração de 31.729 empregos diretos. Entre os anos de 2011 e 2013 devem se concentrar a maior quantidade destas inaugurações, revela o estudo.
Outro ponto favorável para a hotelaria é apontado em pesquisa realizada pelo FOHB – Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil, onde revela que a taxa de ocupação média nos hotéis do Brasil cresceu 2,7% em 2011 e fechou o ano em 69,14%. Em relação à média do preço da diária no País subiu de R$ 181,36 para R$ 210,11, aumento de 15,9% sobre 2010. Com isso, o FOHB prevê a inauguração de 21.143 quartos de hotéis até 2015 nas cidades-sede da Copa do Mundo – conforme a 4ª edição do Placar da Hotelaria, estudo realizado pela entidade em parceria com o Senac-SP e a empresa de consultoria HotelInvest, – isto representa cerca de 5,4% a mais que a quantidade contabilizada na edição anterior. Os mercados onde houve incremento relevante no número de novas UHs — Unidades habitacionais com expectativa de abertura até 2015 e que não estavam sendo contabilizadas anteriormente foram Belo Horizonte (MG) e Rio de Janeiro. Neste último mercado, grande parte da nova oferta hoteleira prevista estará concentrada na região da Barra da Tijuca, local onde há maior disponibilidade de terrenos. Ao mesmo tempo, em outros mercados, como Brasília (DF), Porto Alegre (RS), Recife (PE) e Salvador (BA), houve redução no número de projetos hoteleiros em viabilização, de um total de aproximadamente 1.000 UHs.
Se os investimentos em novos hotéis impressionam pela pujança e crescimento em ritmo acelerado da hotelaria nacional para os próximos anos, fica algumas perguntas: Será que somente os investidores privados vão conseguir suprir a demanda de recursos? Porque é tão dificil no Brasil captar recursos em instituições financeiras públicas para se construir ou modernizar hotéis no Brasil? Porque bancos como Bradesco e Itau não possuem linhas de crédito para financiar o setor hoteleiro no Brasil?
Linhas de crédito disponíveis no mercado
Para estimular o surgimento e o fortalecimento do segmento hoteleiro que está passando por um dos seus melhores momentos, instituições financeiras federais passaram a oferecer linhas de crédito para a hotelaria, entre elas o BNDES – Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social. O Banco criou em janeiro de 2010 o programa ProCopa Turismo, visando investimentos de R$ 1 bilhão na ampliação, construção e modernização da hotelaria nacional para receber os visitantes na Copa do Mundo de futebol de 2014. O programa inédito possui vigência até dezembro de 2012, data limite para que os projetos dêem entrada no Banco, mas como se trata de dinheiro público, às exigências devem ser cumpridas à risca. Neste aspecto, algumas críticas são feitas por alguns investidores ou hoteleiros e muitos fazem sem ao menos conhecer a fundo o Programa e outros por não se enquadrarem nas exigências ou não apresentarem garantias.
Podem pleitear financiamento no âmbito do BNDES ProCopa Turismo hotéis de cidades de qualquer região do País, sendo que as cidades-sede e as demais capitais poderão realizar operações diretamente com o BNDES em pedidos a partir de R$ 3 milhões. Para as outras cidades, o financiamento direto será em projetos a partir de R$ 10 milhões. Projetos fora desses patamares serão classificados como operações indiretas, realizadas por meio de um agente financeiro intermediário.
Do montante de empréstimo de R$ 1 bilhão, até agora foram aprovados somente R$ 291 milhões que beneficiaram os seguintes investidores: Eike Batista para a reforma do Hotel Glória no Rio de Janeiro; a Construtora Galwan que conseguiu dois financiamentos para construção de um hotel Ibis, no bairro de Botafogo, no Rio de Janeiro e outro Ibis em Copacabana, também na capital fluminense; o Grupo Pontes Hotéis e Resorts para a ampliação e modernização do Mar Hotel e do Atlante Plaza, ambos no Recife, e do Summerville Beach Resort, em Porto de Galinhas (PE). A rede portuguesa Tivoli Hotéis & Resorts conseguiu um financiamento para reforma e modernização do hotel Tivoli Ecoresort, na Praia do Forte, em Mata de São João, região metropolitana de Salvador (BA). A Vitrine Empreendimentos é outra empresa que conseguiu um financiamento para construção de um hotel Ibis em Natal (RN), assim como o hotel Pestana Rio Atlântica (RJ) será modernizado com este tipo de empréstimo. A Aymatec Incorporações conseguiu financiamento para a construção do Hotel Sotero Salvador, assim como o Santuário Nacional Nossa Aparecida. A instituição ligada à Igreja Católica, localizada no interior de São Paulo, obteve um empréstimo para a construção de um hotel popular na “Cidade dos Romeiros” para classes C e D, que deverá ser inaugurado até o final deste ano. Os projetos em consulta ou análise somam R$ 589,8 milhões. O total comprometido pelos projetos aprovados e em consulta ou análise é de R$ 883,4 milhões.
BNDES Automático
Além do BNDES ProCopa Turismo, a instituição também melhorou, desde 2010, as condições do BNDES Automático para o setor. O produto, que realiza operações indiretas (por meio da rede de agentes financeiros), passou a contar com condições semelhantes às do ProCopa Turismo. Desde então, o BNDES Automático já financiou hotéis e pousadas em R$ 229,4 milhões, totalizando 296 operações até maio deste ano.
Outro produto do Banco que passou por ajustes para se adequar às necessidades do setor de turismo foi o Cartão BNDES. Voltado exclusivamente para micro, pequenas e médias empresas, o Cartão realiza operações pela Internet (www.cartaobndes.gov.br) e incluiu em 2010, entre os itens financiáveis, serviços de qualificação profissional do setor de hotelaria e lazer (cursos relacionados a atividades de recepção, viagens, eventos, alimentação, entretenimento e línguas) e contrapartidas financeiras de programas de qualificação executados pelo Ministério de Turismo e o Sebrae – Serviço de Apoio as Micro e Pequenas Empresas.
Desde então, o Cartão BNDES financiou o setor em R$ 104,4 milhões, totalizando 7.896 operações até maio deste ano. “O Banco também apoiou o setor hoteleiro, no mesmo período, com 223 operações do Finame, para aquisição de máquinas e equipamentos. O valor financiado foi de R$ 34,3 milhões”, afirma Marcus Vinicius Macedo Alves, Gerente do Departamento de Cultura, Entretenimento e Turismo da Área Industrial do BNDES.
Mas na prática poucos meios de hospedagem conseguiram estes empréstimos, entretanto o BNDES, alega que a premissa de “baixa adesão” não se aplica. “Antes do estabelecimento do ProCopa Turismo, nos cinco anos anteriores a ele, o Banco tinha feito apenas quatro operações de financiamento a hotéis, totalizando R$ 41 milhões. Se considerarmos apenas os projetos já aprovados pelo ProCopa Turismo, foram nove operações, beneficiando 11 empreendimentos, com R$ 291 milhões financiados. Esse crescimento expressivo pode ser creditado em boa parte ao trabalho de articulação feito antes do lançamento do programa com o Ministério do Turismo e o próprio setor hoteleiro. Isso permitiu, por exemplo, que o programa atendesse a uma das principais reivindicações dos empresários do ramo, que era o aumento dos prazos de amortização.
O resultado é que o ProCopa Turismo opera com prazos que estão entre os maiores praticados pelo BNDES, comparáveis àqueles que o Banco dedica a empreendimentos muito mais intensivos em capital, como usinas hidrelétricas e projetos de logística, por exemplo. Esse dado aponta para a prioridade com que o tema vem sendo tratado pela instituição. De toda forma, é sempre necessário pôr os fatos em perspectiva, tendo em vista que o BNDES não é a única fonte de financiamento do setor”, ressalta Alves.
Garantias para o financiamento
Quanto às garantias para o financiamento, Alves salienta que o índice de garantia real deve corresponder a, no mínimo, 130% do valor da operação de financiamento. O BNDES ProCopa Turismo incorporou também a suas condições a garantia evolutiva, isto é, permite-se somar ao valor do terreno os futuros investimentos em obras civis para se alcançar o citado índice mínimo de 130%. Para pleitear financiamento o hoteleiro deve encaminhar carta-consulta ao BNDES e atender os seguintes requisitos mínimos: estar em dia com obrigações fiscais, tributárias e sociais; apresentar cadastro satisfatório; ter capacidade de pagamento; dispor de garantias suficientes para cobertura do risco da operação; não estar em regime de recuperação de crédito; atender a legislação relativa à importação, no caso de financiamento para a importação de máquinas e equipamentos; e cumprir a legislação ambiental.
Em relação a disponibilidade de mais recursos para o programa ProCopa, Alves revela que por enquanto não há necessidade, pois os projetos aprovados e em consultas ainda não atingiram a dotação do programa. “Mas esse valor poderá aumentar, caso o apetite do setor supere o R$ 1 bilhão previsto”, pontua o gerente do BNDES.
Incentivo paulista
O Governo do Estado de São Paulo, através da Desenvolve SP – Agência de Desenvolvimento Paulista, é outra instituição financeira pública que oferece uma linha de crédito para financiar projetos relacionados à Copa do Mundo de 2014, visando atender as cidades paulistas candidatas a CTS — Centro de Treinamento de Seleções. Com taxa subsidiada pelo Governo do Estado, essa linha especial tem juros de 2% ao ano (+IPC/FIPE) e prazo de até dez anos, com carência de até 24 meses. O objetivo do financiamento é apoiar empresas e municípios na realização de investimentos que melhorem a infraestrutura turística das cidades para a recepção do público e eventuais seleções que se instalarem no Estado.
De acordo com Milton Luiz de Melo Santos, Presidente da Desenvolve SP (antiga Nossa Caixa), a linha de crédito para a iniciativa privada financia a construção, reforma ou ampliação de hotéis e de centros esportivos privados. Para os municípios, as prefeituras poderão financiar a construção, ampliação e reforma de arenas esportivas para receber as eventuais delegações, desde o projeto de topografia até a pavimentação de vias no entorno do empreendimento. “Para a realização dos financiamentos, a Desenvolve SP trabalha com as garantias tradicionais exigidas em toda operação de crédito, como imóveis, máquinas, recebíveis, etc. Aos empresários que encontram dificuldades em apresentar garantias para obter financiamento de longo prazo, oferecemos os benefícios do FDA – Fundo de Aval do Governo do Estado, que funciona como opção às garantias exigidas. O FDA se aplica a todas as linhas da instituição (exceto para operações de capital de giro), desde que o faturamento do empresário seja inferior a R$ 3,6 milhões anuais. Caso o projeto apresentado não se enquadre à linha de investimento esportivo, o empresário pode tirá-lo do papel com taxas a partir de 5% ao ano (+IPC/Fipe), também com prazos e carência estendida. São condições muito especiais e que só a Desenvolve SP oferece”, assegura Melo.
Além disso, Melo destaca que o Desenvolve SP através deste financiamento quer oferecer facilidades e incentivar a construção de novos hotéis, enfrentando assim um grande gargalo da infraestrutura da cidade e do Estado de São Paulo que irá receber milhares de turistas durante a Copa do Mundo de 2014. “Entretanto, é importante ressaltar que todas as linhas de financiamento da Desenvolve SP também atendem o setor hoteleiro. Caso o projeto de investimento que o empresário possua não esteja relacionado à Copa 2014, ainda sim ele conta com taxas de juros muito abaixo do que é oferecido pelo mercado tradicional de crédito”, frisa o presidente da Desenvolve SP.
Como não possui agências bancárias, os interessados podem entrar no site da instituição www.agenciadefomentopaulista.com.br, realizar uma simulação de empréstimo e obter o financiamento diretamente pelo portal, por meio da ferramenta “Negócios Online”. Se preferir, também pode optar por ir até a sede da Agência de Fomento Paulista, situada na Rua da Consolação, 371, região Central, em São Paulo.
O atendimento também pode ser feito por meio das mais de 50 entidades empresariais parceiras como, o Sebrae, Fiesp/Ciesp, ABIH-SP, FBHA, Facesp, Abimaq, Fhoresp, entre outras. Basta o empresário procurar a entidade de classe a qual é associado e dar início ao processo de encaminhamento da documentação necessária para a obtenção de crédito.
Em pouco mais de três anos de atuação, a Desenvolve SP já financiou R$ 700 milhões para mais de 750 pequenas e médias empresas paulistas, em 180 cidades do estado. “A Copa do Mundo de 2014 será um marco na história do Brasil e deixará legados socioeconômicos, como também relacionados a área de infraestrutura. Somos o Estado com o maior número de cidades candidatas a centro de treinamento e estamos otimistas que teremos muitas seleções treinando em São Paulo, o que torna o momento mais do que propício para que pequenos e médios empresários invistam no setor hoteleiro. Pós mundial, por exemplo, serão centros esportivos, de treinamento, campos de futebol e parte da rede hoteleira à disposição da população. Além de melhorias no transporte público, estradas, aeroportos, etc”, pontua Melo.
Linhas de financiamentos adequadas
Já o Banco do Nordeste coloca a disposição do mercado linhas de financiamentos adequadas às necessidades do setor turístico para implantação, ampliação, modernização e reforma de empreendimentos. Isto se faz mediante o financiamento de investimentos e capital de giro com taxas de juros que variam de 5,06% a 8,5% a.a de acordo com o porte do mutuário — já incluso bônus de adimplência sobre os juros de 15% ou 25%, conforme localização do empreendimento, além de prazo máximo de 15 anos, incluídos até cinco anos de carência. No caso da implantação de hotéis ou outros meios de hospedagem o prazo máximo poderá chegar a 20 anos e limite de financiamento de até 100% do valor pleiteado, estabelecido conforme o porte do empreendimento e sua localização (se dentro ou fora do semiárido). “Contamos também com uma gama de produtos para cobrir eventuais déficits de caixa das empresas com taxas de juros bastante competitivas e prazos adequados à natureza do negócio. Para ter acesso ao financiamento o cliente deverá ter cadastro e limite de crédito aprovados no Banco do Nordeste e apresentar a Instituição o Projeto de Financiamento ou a Proposta de Crédito”, explica Irenaldo Rubens Nunes Soares, Superintendente em exercício da Área de Negócios Empresariais e Governo do Banco do Nordeste.
Em relação às garantias no Banco do Nordeste serão negociadas com cada cliente, conforme o perfil do negócio e características do empreendimento, podendo contemplar hipoteca, alienação de bens, penhor, fiança ou aval; cumulativa ou alternativamente. “O Banco do Nordeste, enquanto instituição oficial de crédito, precisa observar todas as exigências legais no que se refere a documentação e autorizações necessárias ao funcionamento dos empreendimentos financiados, a exemplo de certidões e alvarás de funcionamento, além das questões relativas à sustentabilidade dos empreendimentos, o que é verificado através das licenças ambientais, obrigatória nos financiamentos. Se o empreendedor está regular no que se refere à documentação e autorizações necessárias ao funcionamento do hotel, o empreendimento é viável técnica e financeiramente e apresenta as garantias exigidas pelo agente financiador, não haverá dificuldade na obtenção do crédito”, afirma Soares. O Banco do Nordeste até o momento contratou o volume de R$ 176,4 milhões em operações de crédito realizadas com o setor hoteleiro.
Baixa taxa de juros
O Banco do Brasil também está oferecendo aos hoteleiros financiamentos para modernização, ampliação e construção de empreendimentos no País, entre as linhas estão os repasses vindos do BNDES ProCopa Turismo; o BNDES Automático disponibiliza um teto máximo de até R$ 20 milhões para micro, pequenas, médias e médias-grandes empresas e de até R$ 10 milhões para grandes empresas, e as vantagens são a baixa taxa de juros e o longo prazo de financiamento que pode chegar até 18 anos conforme o empreendimento; e o FCO Turismo Regional voltada para financiar a implantação, ampliação e modernização de empreendimentos turísticos, capital de giro associado e aquisição de insumos para as empresas localizadas na Região Centro-Oeste, que oferece a vantagem o longo prazo de financiamento que pode chegar até 20 anos, incluído o período de carência de até cinco anos. “A linha FCO Turismo tem previsão de recursos para aplicação em 2012 na ordem de R$ 469 milhões”, completa Fabiano Macanhan Fontes, Gerente Executivo da Diretoria Comercial do Banco do Brasil.
De acordo com Fontes as garantias que o Banco solicita do hoteleiro no momento de aquisição das linhas de crédito, são analisadas conforme o empreendimento. “Os financiamentos estão disponíveis em todas as agências do Banco do Brasil”, assegura o gerente executivo.
Manual para captação de recursos
Para orientar e auxiliar os hoteleiros e investidores no que se refere a financiamentos para modernização, ampliação e construção de novos hotéis no País, o SECOVI/SP – Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo, criou recentemente um Grupo de Trabalho para o desenvolvimento de um Manual de Alternativas de Fontes de Recursos para Financiamentos de Hotéis. Foi iniciado um processo de negociação com o setor bancário: ABECIP – Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança e alguns dos maiores bancos particulares e públicos do País, com a finalidade de oferecer ao mercado um modelo inédito de financiamento de hotéis sob enquadramento no SFI – Sistema Financeiro Imobiliário. “Uma das alternativas que estamos trabalhando é a estruturação de uma linha de financiamento enquadrada no SFI. Este objetivo será alcançado através do mapeamento das principais fontes, da divulgação que ocorrerá com o manual e da interação com as instituições financeiras. Temos a intenção também de promover um evento para discutir o tema aproximando investidores, redes hoteleiras e instituições financeiras. Este processo criará um ciclo virtuoso de entendimento e criação de novas opções que viabilizarão o funding para novos projetos hoteleiros. O prazo para o término do estudo ainda não está fechado, mas deverá ocorrer até o final deste ano”, explica Fernando Vaccari, Diretor Financeiro da rede GJP Hotéis & Resorts e Coordenador do Núcleo Imobiliário-Turístico e Hoteleiro do SECOVI/SP.
Segundo Vaccari o estudo acabou de finalizar o mapeamento das linhas de crédito, mas não existe um financiamento especifico que seja “a melhor” o que há são produtos mais interessantes dependendo do projeto e porte da empresa. “Em linha geral as linhas relacionadas ao fundo constitucional e ao BNDES são as mais vantajosas, pois oferecem as melhores taxas de juros”, salienta Vaccari.
Crédito de bancos privados
Em relação às linhas de crédito provenientes dos bancos privados, Vaccari, esclarece que estas instituições têm interesse neste mercado, principalmente devido ao momento que vive a hotelaria com diárias e ocupação em elevação. Mas a pergunta que fica é: Por que eles não são competitivos? “Vejo dois fatores que impende o desenvolvimento deste mercado. O primeiro é o custo de funding dos bancos privados. Para financiar a hotelaria os bancos captam dinheiro a um custo bem superior aos dos bancos que repassam linhas subsidiadas, como os fundos constitucionais (repassado pelo Banco do Brasil, Banco do Nordeste e BASA) e o BNDES. O custo de financiamento na ponta para o hoteleiro é formado por este custo de capitação do banco, mais a taxa de risco e o spread do banco. O segundo fator é o grau de entendimento e experiência das instituições financeiras privadas com o mercado hoteleiro”, frisa Vaccari.
Mesmo havendo estas linhas de crédito de bancos públicos disponíveis no mercado, conseguí-las é sempre burocrático, exige-se muitas garantias e acaba dificultando os interessados. “Mas vejo que o principal entrave é a falta de diálogo entre o setor e os bancos. Os bancos públicos e privados não estão habituados a financiar o setor hoteleiro, isto faz com que muitas exigências tornem o financiamento inviável. Um exemplo é a carência, há dificuldade dos bancos em entender o ciclo de desenvolvimento de um hotel. Os primeiros anos de operação de um equipamento hoteleiro geralmente não são lucrativos, desta forma a linha de financiamento deve prever uma carência maior para início do pagamento do financiamento. Os bancos em geral estão acostumados a financiar indústrias que após uma expansão da fábrica, por exemplo, já estão aptas a iniciar o pagamento das parcelas do financiamento”, conta Vaccari que acrescenta ainda que o setor hoteleiro deve a cada dia estar mais próximo das instituições financeiras, dialogando e mostrando o potencial do mercado. Esta troca de informações permitirá a criação de produtos para alavancar o desenvolvimento de novos hotéis. Estes produtos passam por financiamento bancário, por investimento através de fundo de real estate, fundos imobiliários dentre outros.
Problema histórico do setor
Para Caio Calfat, Vice-presidente do SECOVI/SP do Núcleo Turístico-Imobiliário e Hoteleiro, a falta de várias opções de financiamento para hotéis é ainda o principal problema do setor. Historicamente, os condo-hotéis, nos vários formatos (flats, apart-hotéis) e nas suas épocas (1970 – 1980 e 1990 – 2000) surgiram como alternativas de construção de hotéis em virtude da falta de financiamentos. O setor imobiliário percebeu um nicho de mercado a ser explorado e desenvolveu hotéis no formato de incorporação imobiliária e, a rigor, com sucesso, a ponto de mais da metade do número de quartos de hotéis de São Paulo, por exemplo, terem sido construídos como condo-hotéis. “Mas, agora que vivemos a terceira geração dos condo-hotéis, sabemos que este tem sido o modelo possível, não o melhor, pois mais uma vez há imensas dificuldades em se conseguir financiamentos, o que induz as incorporadoras a desenvolver condo-hotéis. O ideal é que tenhamos o investidor hoteleiro, com bom projeto, sendo financiado por agentes financeiros, como os bancos particulares, e mesmo oficiais, sem a burocracia que trava grande parte dos financiamentos de hotéis em curso no País”, analisa Calfat
Calfat acrescenta também que o Grupo de Trabalho para o desenvolvimento de um Manual de Alternativas de Fontes de Recursos para Financiamentos de Hotéis está alinhado em desenvolver este programa de viabilidade de novos financiamentos, e terá participação dos grandes players do mercado. “Nossa esperança é que ao longo deste ano possamos evoluir, aprimorar e definir os principais tópicos deste programa, que, esperamos, envolva o maior número possível de possibilidades de ferramentas financeiras (financiamento à produção e ao investidor, fundos imobiliários, securitização de recebíveis, built-to-suit, entre outras). Com isso, o objetivo é oferecer ao mercado e os vários tipos de investidores, todas as alternativas possíveis de fontes de recursos para a construção de hotéis”, conclui Calfat.
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