Distratos e devoluções de imóveis são debatidos na 5ª edição do ADIT...

Distratos e devoluções de imóveis são debatidos na 5ª edição do ADIT Juris

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Os painelistas que debateram o tema com mediação de Felipe Cavalcante, Presidente da ADIT Brasil

No ano passado, para cada 100 imóveis vendidos na planta em 2015, 41 foram devolvidos e isto desaguou uma verdadeira enxurrada de ações na justiça

A Súmula 543 do STJ – Superior Tribunal de Justiça, publicada em 31/08/2015 foi tema de debate de um painel na 5ª edição do ADIT Juris que terminou agora há pouco no Centro de Convenções do hotel Gran Mareiro, que fica na praia do Futuro, em Fortaleza (CE). Esta súmula trata dos critérios para restituição de valores, pela incorporadora imobiliária ao promitente comprador de imóvel, quando da resolução de compromisso de compra e venda submetido às diretrizes do Código de Defesa do Consumidor. Segundo esta súmula, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Com a perspectiva de retorno rápido, muitas pessoas ganharam dinheiro comprando apartamentos na planta e revendendo logo após a entrega.

Participaram deste painel, Maria Luisa Guimaraes, assessora jurídica do CBIC/DF – Câmara Brasileira da Indústria da Construção e os advogados, Marcelo Terra (DGCGT Advogados/SP), Bruno Aronne / Veirano Advogados /RJ, Fábio Gentille / MZG Advogados /CE, Rui Farias / Escritório Jurídico Alexandre Rodrigues de Albuquerque /CE.

Para alguns dos painelistas, o chamado distrato não acontece facilmente entre as partes. As construtoras acreditam que o contrato de compra é irrevogável e irretratável. O comprador do imóvel, por sua vez, acredita na devolução dos valores do imóvel na sua integralidade podendo rescindir o contrato a qualquer momento.

O Centro de Convenções do hotel Gran Mareiro está com a capacidade máxima de lotação
O Centro de Convenções do hotel Gran Mareiro está com a capacidade máxima de lotação

Enxurrada de ações na justiça

Segundo Maria Luisa, de cada 100 imóveis vendidos na planta em 2015, 41 foram devolvidos e isto desaguou uma verdadeira enxurrada de ações na justiça e existem decisões para todos os gostos. Em 70% dos casos, as pessoas desistiram porque não tinham dinheiro para pagar as prestações, e as parcelas intermediárias. “Estamos costurando um acordo com o Ministério Público para encontrar um bom termo, pois existem muitos casos em que as construtoras e incorporadoras estão devolveram mais valores que receberam”, declara.

Segundo alguns dos painelistas, em relação à retenção de valores, o Superior Tribunal de Justiça também tem entendimento pacificado no sentido de que, se a rescisão se der por culpa da construtora, os valores pagos deverão ser integralmente devolvidos; já para o caso de ocorrer por culpa do consumidor, ou até mesmo por sua iniciativa imotivadamente, a construtora terá o direito de reter parte do valor pago para recompor eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento.

De acordo com o advogado Marcelo Terra, a questão tem muitos aspectos, pois os 25 anos de Código de Defesa do Consumidor é importante ter este acordo e deixar claro o piso das obrigações e tetos de direitos do empreendedor. “Existem erros do paternalismo na interpretação desta regra e temos que ter argumentos em favor da racionalidade. O código de Defesa do Consumidor tem de dialogar com a Lei de Incorporações”, avalia o advogado Terra.

O advogado Fábio Gentille destaca que esta súmula gera problema para o empreendedor que em alguns casos está devolvendo mais do que recebeu e citou um caso de um cliente dele em Fortaleza que teve que devolver 30% a mais do valor investido por um cliente na compra de um imóvel. “O consumidor tem uma força grande entre o construtor e o incorporador, mas esta relação tem de mudar, senão fica insustentável empreender no Brasil”, assegurou Gentille.

O advogado Bruno Aronne defende os efeitos vinculantes para trazer segurança jurídica e permite um grau maior de previsibilidade maior e consequentemente um grau maior de segurança. “Mas se esta jurisprudência e for mal feita, efeito é devastador”.

Devolução justa

E qual seria a devolução justa para o consumidor que adquiriu um imóvel na planta e por razões diversas resolveu devolver. Houve várias contradições entre os painelistas. Alguns defenderam que o valor poderia variar entre 10 a 25%, menos que 90% para um painelista é abusivo e outros defenderam que não deveria haver ressarcimento, pois em alguns casos o consumidor foi contemplado por brindes que envolveram até carros zero quilômetro. Para o advogado Marcelo Terra, em alguns casos a perda de 100% do que o consumidor pagou é justa e o incorporador pode buscar perdas e danos. “O investidor é muito desejado pelo mercado e temos que relativar se ele compra dez salas comerciais e resolve devolver ele é consumidor”, concluiu Terra e finalizou os debates.

E ao que tudo indica este ano de 2016 não será nem um pouco diferente. O relatório da agência de riscos Ficht estima que se 35% das unidades vendidas forem canceladas, os distratos alcançariam a cifra de R$ 6 bilhões.

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