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Condo-Resort o negócio do futuro

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Matéria publicada na edição 66, maio de 2008

 

O mercado de segunda residência é um sucesso em países da Europa e tem mostrado um crescimento expressivo, principalmente na Região  Nordeste do Brasil

 

Esta popularização do turismo de segunda residência se transformou numa importante atividade econômica. O Nordeste brasileiro, pela sua grande beleza e clima tropical, exerce um grande fascínio sobre os turistas, principalmente aqueles que residem em regiões mais frias, como a Europa. Com isso, este mercado de segundas residências ou condo-resorts teve um crescimento expressivo nessas últimas três décadas no Brasil, começando pelo litoral de São Paulo, depois Rio de Janeiro, e agora o Nordeste.
Entre os fatores importantes do turismo para a economia está a valorização dos terrenos e imóveis e a geração de novos empreendimentos, que conseqüentemente gera aumento de renda e mais empregos. Para a parte cultural o turismo agrega novos valores e novos hábitos de consumo, entre a população local. Este movimento agrega um grande número de novos compradores para unidades habitacionais, o que eleva a demanda local e gera grande dinamismo na indústria da construção civil.
Conhecido mundo afora, estes empreendimentos tem muitas vantagens: é possível ter uma casa num condomínio seguro e não se ter à preocupação com limpeza e manutenção. Toda estrutura presente no resort (área de lazer, restaurantes e etc) está à disposição do dono do imóvel. Os proprietários podem colocar o imóvel no sistema pool de locação, e quando os donos vão ao empreendimento eles tiram a casa do pool e podem usufruir de todas as vantagens do resort a preços diferenciados. Mas este processo depende muito do empreendimento. Há alguns que permite que os donos utilizam a sua casa somente sete dias por ano, outros, permite que os donos utilizem a qualquer momento o imóvel, basta somente avisar com antecedência o período em que vai se hospedar.
O Engº Caio Sergio Calfat Jacob, Sócio-diretor da CJ&N Real Estate Consulting define Condo-Resort como: um imóvel de lazer inserido em condomínios – verticais ou horizontais –, urbanos ou não, à beira-mar, no campo ou em regiões serranas; em planos urbanísticos que abrigam hotéis ou não, com áreas de entretenimento e lazer, como piscina, áreas de recreação infantil, spa, fitness center e serviços como restaurante, bares, loja de conveniência, limpeza e troca de roupa dos apartamentos, recepção 24 horas, central de reservas e atendimento ao cliente, além de, em sistema pay-per-use, oferecer room service, lavanderia, eventual loja de agência de turismo, concierge, entre outros que possam agregar valor ao empreendimento. Este imóvel é vendido a compradores individuais, que podem utilizá-lo durante uma parte do ano e colocá-lo sob os cuidados da administradora do condomínio, ou mesmo gestora hoteleira, para a locação no período em que não o estiverem utilizando, proporcionando eventual rentabilidade no período em que o imóvel estiver disponível ao mercado. “O processo se completa com o que denominamos de cereja do bolo: enquanto esta unidade (apartamento, ou bangalô, ou casa) estiver sendo utilizada pelo proprietário, ele terá a oportunidade de realizar um intercâmbio de seu imóvel com uma unidade residencial ou hoteleira escolhida entre milhares de resorts por todo o mundo, afiliados às principais empresas que realizam intercâmbio de férias como a Interval ou a RCI”, destaca Calfat.

 

Vantagens e desvantagens

O Senac São Paulo divulgou recentemente uma pesquisa qualitativa sobre o mercado brasileiro de condo-resorts. Realizado através de entrevistas com consultorias hoteleiras, associações dos setores hoteleiro e imobiliário e representantes de operadoras, o estudo apontou as vantagens e desvantagens do desenvolvimento da hotelaria, por meio de hotéis em condomínios e as ameaças e oportunidades do setor.
De acordo com a pesquisa, estes empreendimentos são em geral, condomínios que aliam infra-estrutura residencial e hoteleira. A diferença entre condo-hotel e condo-resort é que o amplo espaço de lazer que os resorts oferecem. As vantagens de se implantar um condo-resorts, está nos aspectos: a valorização do produto, rentabilidade gerada, risco reduzido, facilidade de captar recursos e flexibilidade de uso. A aliança entre empreendimentos residenciais e hoteleiros foi apresentada como principal responsável pela maior valorização do produto. Outro fator positivo é a facilidade de levantar recursos, já que na medida em que ocorre o aumento de investidores, o custo para participar do negócio é reduzido e amplia-se o interesse dos empresários deste setor.
A flexibilidade de uso tem uma vantagem sob três situações: 1º a unidade é adquirida com foco no investimento e não no uso, mas existe a possibilidade de utilizá-la am alguns dias do ano; 2º a unidade é adquirida prioritariamente como segunda residência, mas é possível disponibilizá-la para locação e 3º existe a possibilidade de os moradores usufruírem dos serviços do hotel, aspecto que muitas vezes é positivo para a operadora hoteleira, gerando mais receita.
Já com relação às desvantagens destacaram-se as sofisticações do produto, risco imobiliário, pool de locação variável, relação entre investidores e operadora, entre outras. O estudo diz também que o principal desafio de desenvolver um produto com a presença de um condomínio está na relação entre investidor e operadora. O fato de haver muitos investidores dificulta a aprovação de mudanças e novos investimentos, fora que pode haver um desgaste no relacionamento entre estes dois grupos.
Sobre as oportunidades de um bom desenvolvimento destes empreendimentos, o estudo mostra aspectos ligados ao local onde o projeto pode ser implantado, aos potenciais investidores e aos segmentos de demanda. A região do Nordeste foi apontada como mercado em expansão, por estar próximo aos centros emissores internacionais e à Europa. As regiões Sul e Sudeste também foram consideradas promissoras, por ainda haver pequena oferta nestes locais e se localizarem a poucos quilômetros das principais cidades emissoras de demanda do País.
Outra probabilidade é que cada vez mais aumente a quantidade de investidores da classe média brasileira e de estrangeiros no Brasil, seja por meio das redes internacionais ou de pequenos e médios investidores. Por fim, dois outros grandes nichos de demanda aparecem na pesquisa que fora o turista europeu, o público GLS e o turismo de massa, também são grandes potenciais freqüentadores de condo-resorts.

 

Mercado promissor

As perspectivas para o setor hoteleiro nos próximos anos são ótimas: serão 140 novos meios de hospedagem até 2009 e um investimento total de R$ 3,6 bilhões, segundo o Ministério do Turismo. Muitos deles, como o SuperClubs Búzios, que será inaugurado no próximo ano, terá uma área residencial.  O complexo Terravista, localizado no belo cenário de Trancoso, na Bahia terá até 2009 outros dois hotéis de luxo. Segundo José Ernesto Marino Neto, presidente da consultoria BSH International “o mercado de segunda residência aproveitou o boom do turismo no Brasil”.
No Txai, em Itacaré também na Bahia os espaços a venda estão se acabando, só restam quatro espaço e por lá as casas valem até US$ 1 milhão. Além de desfrutar da estrutura do resort, os proprietários podem colocar a casa no pool de locação. No Costão do Santinho, em Florianópolis, Santa Catarina, cada uma das acomodações tem um dono. Todo ano, eles avisam quando irão ao resort, nos outros períodos, a casa é para os hóspedes do hotel. Já no Fasano, no Rio de Janeiro, os donos dos apartamentos (que chegam a custar até R$ 2 milhões) só podem curtir o hotel sete dias por ano. A cada mês, eles recebem os lucros do pool de locação.
Para Marino Neto, grandes empresas do segmento imobiliário como por exemplo, Cyrela e Gafisa captaram cerca de R$ 9 bilhões na Bolsa de Valores. “Inicialmente todas estas construtoras queriam captar recursos apenas para o mercado tipicamente residencial, mas perceberam que o mercado de segunda residência é gigantesco”, explica.
A Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Nordeste prevê para os próximos oito anos a construção de 50 mil imóveis para estrangeiros na região, orçados em 7,5 bilhões de euros. A Cia Brasileira de Desenvolvimento Imobiliário Turístico – Invest Tur, divulgou que empregará aportes da ordem de R$ 200 milhões numa de cerca de 570 mil m², em Canavieira, no Litoral do Sul da Bahia. O empreendimento contará com o projeto hoteleiro “Marina Resort” e o desenvolvimento imobiliário “Marina Residence”. A mesma empresa adquiriu o projeto Onda Azul, em Alagoas, onde pretende investir R$ 500 milhões. A Invest Tur tem um plano de negócios para investir mais de R$ 1 bilhão em imóveis turísticos no Brasil.
O vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI/RN, Roberto Peres, acredita que este ano de 2008 será bastante promissor para o mercado imobiliário de segunda-residência. “O mercado potiguar ainda deve crescer expressivamente nos próximos 30 anos. Neste ano devemos ter um crescimento entre 20 e 25%, baseado em alguns aspectos econômicos, climáticos e geográficos, já que o número de profissionais teve um crescimento de 340% nos últimos três anos, segundo um relatório elaborado pelo Conselho”, destaca Peres. Sua empresa é uma das investidoras no Nordeste e agora investe em Petrópolis (RJ) em parceria com as construtoras InPar/Record, já deflagrou as vendas do Únique Residence, empreendimento de alto padrão. Destinado a consumidores das classes A e B, o Únique Residence é auto financiado, o que permite que o investidor pague 30% do valor do imóvel até a entrega do apartamento, parcelando, em seguida, o saldo devedor em até 150 meses.

 

Grandes investimentos no setor

Entre os investidores Peres destaca o grupo Haroldo Azevedo, e os grupos internacionais como a Eurogreen (Por), Promaga (Esp), Casa Azahar (Esp), Grupo Sanchez (Esp) e Valero Brasil (Esp). Neste ano, grandes empreendimentos marcarão presença no litoral potiguar. Pelo menos cinco dos resorts grandes e gigantes, começarão a serem construídos e com isso, o Rio Grande do Norte aumentará sua presença no mercado mundial do turismo de segunda residência, aonde o público-alvo principal é o turista europeu.
Dois dos mais divulgados mega resorts, ambos de grupos espanhóis, estão com o início das obras previstas para o próximo ano: o Elegance Natal Golf, do Sáchez e o Lagoa do Coelho Resort, do Nicolas Mateos. No mês de fevereiro, o Sanchez fez o lançamento oficial do empreendimento, cuja primeira etapa foi anunciada na Europa e teve metade das 1.274 unidades já reservadas. Já o Nicolas Mateos aguarda alguns ajustes no projeto, que serão feitos devido à chegada do grupo Torrevista-Masa Internacional, o novo sócio no empreendimento. O resort, localizado em Touros, deve consumir um investimento global de R$ 2,4 bilhões, revestidos, em 14 mil unidades habitacionais divididas entre apartamentos e casas e um campo de golfe.
No início deste ano, outro empreendimento teve seu lançamento formalizado, é o caso do mega resort que será construído na praia de Cabo de São Roque, no município de Maxaranguape. O resort do grupo de investidores noruegueses Brazil Development, terá 12 mil hectares e estará num local onde também se concentra expectativas com investidores de outras nacionalidades como: norte-americanos, que devem começar os serviços de construção em Caraúbas e italianos, que vão dar início às obras de outro empreendimento em Maracajaú.

 

Complexos de Uso Misto

O desenvolvimento de “Complexos de Uso Misto”, segue uma tendência mundial. Para driblar problemas de manutenção e segurança que toda segunda residência traz, surgiram estes empreendimentos híbridos, que são complexos turísticos que compreendem hotéis e residências. Estes complexos contam com serviços de hotelaria, desobrigando o proprietário a pensar na manutenção, segurança e ocupação do bem. “A casa da praia, como a casa de campo, é um estorvo. É um negócio de duas alegrias: uma na compra e outra na venda. Esta tendência muda à lógica da segunda residência no Sul e Sudeste”, comenta Marino Neto que comenta ainda “hoje no mundo todo, pessoas não compram mais uma casa de campo e sim uma casa dentro de um complexo. Onde você tem hotelaria, uma série de equipamento de lazer e entretenimento de modo que você não precisa mais se preocupar com a sua casa. Você não precisa pensar no caseiro, nem no jardineiro”.
No Brasil ainda são poucos os complexos de uso misto: Complexo Terravista, na Bahia, Costão do Santo Agostinho Resort, em Santa Catarina, Costa do Sauípe, na Bahia, Txai Resort Itacaré, na Bahia, Breezes Búzios, no Rio de Janeiro, Condomínio Yacamin, em São Paulo e Meliá Angra Resort, no Rio de Janeiro. Em outras partes do Mundo existem na Sardelha (Itália), o “Costa Esmeralda”, na República Dominicana, a “Casa de Campo”, em Portugal, a “Quinta do Lago”, e em Dubai, o “Jumeriah Beach Resort” e o “Burj Al Arab Hotel”.
Segundo Marino Neto, “só a SuperClubs irá alavancar investimentos de cerca de R$750 milhões em outros nove empreendimentos similares ao Breezes Búzios no Sul, Sudeste e Nordeste. O Grupo Espírito Santo, outro grupo investidor, acaba de anunciar que procurar um lugar para construir um destes Condo-Resorts no Estado do Rio de Janeiro e no Rio Grande do Norte”.

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