Ciclo de investimentos hoteleiros são apresentados em evento da OAB/SP
Esta palestra que terminou agora a pouco fez parte da programação do 1º Congresso de Direito Aplicado à Hotelaria e ao Turismo da OAB/SP – Ordem dos Advogados do Brasil que está acontecendo hoje na sede da entidade, no centro da capital paulista. Participaram deste painel Caio Sérgio Calfat Jacob, Diretor Geral da Caio Calfat Real Estate Consulting e Vice-Presidente de Assuntos Turísticos Imobiliários do SECOVI SP; a Drª. Carla Calzini dos Santos Rocha, advogada; Especialista em Direito Contratual, Direito Imobiliário e Direito Societário e Membro da Comissão Especial de Direito Aplicado à Hotelaria e ao Turismo da OAB/SP. Também participou deste painel a Drª. Helen Carla Caiado Naves, Advogada; Graduada e Especialista em Direito Mobiliário e Mestre em Direito Comercial pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo.
E quem começou a palestra foi Caio Calfat que apresentou as fases de desenvolvimento dos investimentos da hotelaria que iniciou pelo ciclo de desenvolvimento dos flats ocorrido nos anos de 1970 a 1980. E as motivações apresentadas por ele para se iniciar este ciclo foram basicamente a demanda por novos hotéis e a ausência de financiamentos. “Nesta fase surgiu produtos com área de 45 a 55 m2 de UH´s para atender tanto o hóspede quanto ao morador e isto alastrou por 15 cidades no Brasil. Só na cidade de São Paulo a oferta passou de 11 mil para 42 mil quartos e levou a quebra do setor hoteleiro que viu sua taxa de ocupação cair em 25% e em 70% a diária média”, lembrou Calfat.
A segunda geração citada por ele foi o modelo de negócio do condo hotéis que já chegou com outras regras e os investidores passaram a ser mais profissionais. “Estamos vivendo o terceiro ciclo da hotelaria brasileira com produtos de 14 a 35 m2 para manter o hóspede e o mercado já tem 250 cidades no País. Isto confirma-se a solução alternativa do financiamento, mas muitos produtos foram comercializados de forma irregular, o que exigiu intervenção da CVM – Comissão de valores Mobiliários. E entre as cidades que apresentam problemas da oferta e demanda estão Belo Horizonte, Manaus, Salvador, a Barra da Tijuca no Rio de Janeiro. As cidades incluídas no pré-sal também construíram mais hotéis do que o mercado poderia absorver”, salientou Calfat.
A Dra. Carla enfatizou em sua palestra os contratos de compra e venda entre a incorporadora e o investidor e este conjunto foi definido pela CVM como contrato de investimento coletivo como valor mobiliário. “Segundo a CVM os contratos dos condo hotéis apresentam características mobiliárias em sua formatação, pois isto tem de atender as regras da entidade”.
A Dra. Helen disse que a regulamentação do setor não deveria ser competência da CVM, mas o formato do negócio acabou levando a entidade a requerer o registro de toda oferta imobiliária deste modelo de negócio no mercado. Ela citou a instrução 400 da CVM que diz que toda oferta pública de distribuição de valores mobiliários nos mercados primários e secundários, no território nacional, está sujeito a análise da entidade. A entidade deverá fazer a análise do produto antes da divulgação e o mesmo poderá ter sua dispensa baseada na deliberação de número 734.
