Análise de seu RevPAR – Artigo de Mario Cezar Nogales
Muitas dúvidas ainda surgem com relação à métrica RevPAR entre os investidores e seus administradores porque justamente quando os resultados são depositados em conta não batem com os números apresentados.
Para que esta dúvida seja sanada, devemos compreender de onde surgem os números e seus cálculos e apesar de parecer complicado se trata de uma conta simples já que este índice aponta justamente quanto cada unidade habitacional, independente da ocupação, está faturando.
Um exemplo que sempre coloco para que fique clara a lógica do RevPAR é o de produção de um produto qualquer, como laranjas; se um agricultor produziu 2.000 laranjas e conseguiu vender apenas a metade delas, isto quer dizer que ele vendeu uma parte de sua produção e o restante se perdeu, o faturamento que ele obteve com a venda total que ele realizou foi de R$ 1.000,00 ou seja, cada laranja que ele vendeu foi a um preço médio de R$ 1,00; contudo isto não demonstra de fato seu resultado final, haja visto que sua produção fora de 2.000 unidades e ele vendeu apenas 50% dela, acredito que agora fica fácil de compreender não é mesmo, considerando a produção total em relação ao faturamento que ele obteve, podemos afirmar que cada laranja (em sua totalidade de produção) teve um faturamento de R$ 0,50.
A mesma lógica é aplicada ao RevPAR hoteleiro, devemos primeiro saber quando iremos produzir e este número é bastante fixo, já que não dá para construir diariamente mais uma unidade habitacional. Vamos então a um exemplo do negócio hoteleiro:
Seu hotel dispõe de 100 unidades habitacionais, isto quer dizer que:
- São 100 UH’s disponíveis por dia
- São 700 UH’s disponíveis por semana e
- São 3.000 UH’s disponíveis por mês (ou 3.100 ou 2.800 ou 2.900 a depender do mês em questão)
Este número é fixo e só pode variar para maior quando alguma UH é construída, já a variação para menor se dá somente quando alguma UH deixa de participar do Pool hoteleiro ou quando o proprietário do hotel decide residir nele ou transformar algumas UH’s em outro produto como salas de aluguel.
Existem certas condições colocadas por administradores em que retiram unidades da disponibilidade quando é dada de cortesia ou quando é colocada em manutenção ou até mesmo quando é colocado como uso da casa, contudo esta retirada da disponibilidade não é correta pelos motivo de que o custo da UH ainda é pago pela receita gerada em hospedagem, ou seja, mesmo que a unidade não esteja a disposição por um certo período seus custos com contas públicas, manutenção, limpeza, etc., ainda é bancado pelos resultados provenientes das vendas em hospedagem, há que diga de que se trataria de uma laranja podre, mas esta laranja, mesmo poder foi colhida, processada e descartada ao custo da receita gerada pelas vendas das laranjas podres. Em havendo redução do número de UH’s disponíveis no período de medição por algum dos motivos listados acima, este mudará o resultado com o RevPAR para maior já que, com menor produção (que é inexistente) a diária média e a ocupação aumentarão.
Dando continuidade ao Exemplo, já que conseguimos determinar a quantidade que irá ser produzida ou seja, a sua disponibilidade, este determinado hotel num período de 30 dias vendeu 1.950 diárias ou seja conseguiu realizar a venda de 65% do total produzido, as demais UH’s foram perdidas e se por algum acaso sua disponibilidade tenha variado por conta de cortesias, uso da casa ou até mesmo manutenção, digamos que durante 15 dias um UH tenha ficado em manutenção outras 10 foram dadas de cortesia e outra 20 foram uso da casa e não foram consideradas na disponibilidade (um total de 45 UH’s utilizadas no período), a sua taxa de ocupação estaria inflacionada apresentando um numero irreal de 65,98%, quase 1% a mais do que é na realidade, parece pouco, mas transfira este numero para 10 anos de operação neste exemplo seria quase 3.650 unidades não consideradas.
Prosseguindo então com o mesmo exemplo, neste período de 30 dias este hotel teve um faturamento somente com hospedagem um montante de R$ 492.531,00 o que gera uma diária média de R$ 252,58, independentemente do número de produção realizado.
É a partir destes dois números, a taxa de ocupação e a diária média, ou da receita gerada e da disponibilidade do período que conseguimos extrair o RevPAR, ou a receita por unidade habitacional disponível.
Usando a diária média e a taxa de ocupação, basta multiplicar ambos:
65% * R$ 252,58 ou 0,65 * 252,68 = 164,177 ou R$ 164,78
Usando a receita em hospedagem e a disponibilidade, basta dividir a receita pela disponibilidade:
R$ 492.531,00 / 3.000 = 164,177 ou R$ 164,78
Se por algum acaso a sua administradora ou gerente tenha se equivocado e retirado as UH’s em manutenção, uso da casa, cortesia, etc. da disponibilidade esta métrica ficará inflacionada, observe quando retiramos as 45 UH’s conforme listado acima no texto:
R$ 492.531,00 / 2.955 = 166,677 ou R$ 166,68.
Em suma, devemos ter cuidado e olho aberto para as métricas apresentadas, mesmo pelos sistemas de gestão que temos já que a disponibilidade pode ter variado sem que de fato tenha variado gerando índices inflacionados o que não demonstra de fato o resultado para o investimento correto.
*Mario Cezar Nogales é consultor especializado em hotelaria e autor de sete obras literárias para o trade hoteleiro, saiba mais em www.snhotelaria.com.br
