ADIT Invest debateu como os condo hotéis estão impactando o mercado
Quem moderou este painel da 11ª edição do ADIT Invest que está acontecendo no SECOVI/SP, foi Juliano Macedo, Diretor da JAM Lazer & Turismo e contou com a participação de Rodrigo Bicalho, Sócio diretor da Bicalho e Mollica Advogados; Márcia Rezeke, Sócia diretora da Rezeke e Azzi Advogados e o consultor Diogo Canteras, Sócio diretor da Hotel Invest. Ele começou o debate destacando que a regulamentação da CVM – Comissão de Valores Mobiliários já é uma página virada no segmento hoteleiro no Brasil e que foi um mal necessário, pois havia muitos abusos. “Já analisamos que existe uma melhora incipiente no mercado em razão do atual momento econômico. Nossos clientes estão cautelosos em fazer empreendimentos novos. Já as operadoras hoteleiras estão sentindo o atual momento econômico caladas, pois nos bastidores muitos comentam que estão perdendo dinheiro. Temos perspectivas que a partir deste segundo semestre a situação melhore”, avalia Canteras.
Para a advogada Márcia quando se perde o tempo na venda de um produto, complica a situação. “Tem muitos clientes nossos que estão recolhendo temporariamente o produto que já havia lançado para analisar o que irá fazer posteriormente. Isto é muito ruim, pois o produto vai para o estoque e acentua-se perdas irreparáveis”, assegura Márcia.
A regulamentação da CVM no mercado no ponto de vista do advogado Rodrigo Bicalho atendeu um dispositivo legal e num primeiro momento o mercado retraiu, mas depois passou a entender os parâmetros e ver que poderia enquadrar perfeitamente os projetos. “A intervenção da CVM tem aspectos positivos e no meu ponto de vista, ela não foi a vilã para frear os investimentos. Acredito que ninguém deixou de fazer condo hotéis em razão da CVM, mas sim a falta de investimentos hoje no mercado é em razão do atual momento econômico. Na regulamentação da CVM sobre os condo hotéis não está prevista a dispensa automática”, revela Bicalho que prevê: “O conceito condo hotel está com os dias contados e será necessário o mercado encontrar uma outra solução para alavancar recursos”.
Canteras lembrou que no início das operações dos condo hotéis não havia um grupo de investimentos. Alguém teve esta ideia de vencer apartamentos para investidores pulverizados e houve um efeito manada, com muitos erros e acertos. “Então caiu de pára quedas a CVM nesta modalidade de negócios e está todo mundo aprendendo. Gosto do fato dele estarem conversando com o mercado e agora vai ter uma audiência pública para regulamentar o setor. A CVM funcionará como uma espécie de filtro para selecionar os projetos. Com isto os investimentos hoteleiros passam a ser mais sólidos e menos arriscador ”, destacou Canteras.
Para o advogado Bicalho para atender esta regulamentação da CVM será necessário as corretoras de imóveis criarem treinamento para seus vendedores nos estandes de vendas e alertá-los dos riscos de crimes que podem cometer se comercializarem algo de um imóvel que não é verdade e não é confiável junto ao comprador. “Se o vendedor não tiver uma boa argumentação de vendas, certamente que ele inventa e ai vem o risco”, lembrou Canteras.
Para a advogada Márcia não se deve misturar as responsabilidade, elas devem ficar claras e inerentes a quem infringir a legislação. “Isto era entendido facilmente pelos tribunais de justiça. Mas agora me preocupa o operador hoteleiro aparecer como co-ofertante do produto, estando na mesma linha de quem vendeu, incorporou ou construiu”, alertou Márcia. “Temos que deixar claro nosso posicionamento junto ao judiciário que não se pode tratar da mesma maneira o investidor de unidades hoteleiras com o investidor da casa própria. São operações completamente distintas e fico com receio que a função fiscalizadora da CVM possa afastar os investimentos”, emendou o advogado Bicalho.
De acordo com a norma, podem ser objeto de dispensa as ofertas de contrato relativas a unidades autônomas destinadas exclusivamente a investidores que possuam ao menos R$ 1 milhão de patrimônio ou que invistam ao menos R$ 300 mil na oferta. Por outro lado, quando se tratar de oferta de frações ideais/cotas em condomínio, os adquirentes deverão se enquadrar na categoria de investidores qualificados, conforme definição dada pelo próprio órgão e, ainda, possuir ao menos R$ 1,5 milhão de patrimônio ou investir ao menos R$ 1 milhão na oferta.
Para Canteras, a lógica que a CVM utiliza ao estabelecer um investidor qualificado no valor de R$ 300 mil é muito relativa e dissocia da realidade, pois não se aplica a grande maioria das praças imobiliárias no Brasil. E esta posição foi compartilhada pelos advogados Márcia e Bicalho.
